Maximilian Hoffmann, CIO Funds (Commercial) bei Swiss Prime Site Solutions, hat den Immobilienfonds Investment Fund Commercial (IFC) von Beginn an konzipiert, aufgebaut und begleitet. Jetzt koordiniert er dessen Börsengang und erklärt, warum kommerzielle Immobilien gerade heute so attraktiv sind.
Herr Hoffmann, wie ist der Investment Fund Commercial entstanden und was war die ursprüngliche Idee?
Maximilian Hoffmann: Wir haben den Fonds 2021 designt und an den Start gebracht, weil wir für unsere Investoren ein sogenanntes Income-Produkt schaffen wollten. Ziel war es, einen Fonds aufzulegen, der kontinuierlich starke Dividenden ausschüttet und den Fokus klar auf Cashflow, also das aktive erwirtschaften von Erträgen, legt. Dafür haben wir gezielt in ertragsstarke kommerzielle Liegenschaften in Sekundärlagen investiert. Vereinfacht gesagt: Während Premiumlagen aufgrund hoher Einkaufspreise weniger Cashflow-Rendite abwerfen, lassen sich an Sekundärlagen höhere Cashflow-Renditen erzielen. Das professionelle Investieren und Managen solcher Ausgangslagen gehört zu unseren Kernkompetenzen. So eröffnen wir unseren Investoren Zugang zu attraktiven Segmenten.
Warum sind Immobilien derzeit besonders attraktiv für Investoren?
Maximilian Hoffmann: Immobilien bieten ein attraktives Risiko-Rendite-Profil: höhere Renditen als Obligationen und mehr Stabilität als Aktien. Anleger können innerhalb des breiten Immobilienuniversums ihre Strategie individuell umsetzen – von stabilen Wohnimmobilien bis zu ertragsstarken kommerziellen Produkten. Unser Investment Fund Commercial besteht zu 100% aus Schweizer Gewerbeimmobilien und erzielte im letzten Geschäftsjahr rund 5% Dividendenrendite. Die verfolgte Anlagestrategie und das eingegangene Rendite-Risiko Profil hat unsere Investoren überzeugt. Schweizer Immobilien – auch Gewerbeimmobilien – zeigen weiterhin starke Fundamentaldaten mit lokalen und sektorialen Tendenzen. Es gilt wie seit längerem bekannt: An den richtigen Lagen mit dem richtigen Konzept.
Welche Faktoren haben zur starken Performance und Dividendenerhöhung beigetragen?
Maximilian Hoffmann: Zwei zentrale Hebel: Wir haben Leerstände kontinuierlich reduziert und gleichzeitig die Mieten gesteigert. Die Leerstände des kommerziellen Portfolios lagen kontinuierlich unter 3.5%, phasenweise auf Rekordtief von unter 1%. Gleichzeitig konnten die Mieterträge im vergangenen Geschäftsjahr um knapp 3% gesteigert werden. Diese Kombination ist nur möglich durch Investitionen an den richtigen Lagen und Segmente sowie einem aktivem Asset-Manage-ment mit täglichem Engagement. Unser Dividendenziel ist handlungsleitend für alle Einheiten – das sorgt für Ausrichtung und Erfolg. So konnten wir unsere Ausschüttungsziele stets übertreffen und Reserven im Fonds aufbauen.
Erfreulich für unsere Investoren ist auch, dass wir seit Lancierung eine Outperformance von knapp 16% gegenüber dem SWIIT erzielen konnten. (Anm. der Redaktion: SWIIT: SXI Real Estate Funds Broad Index, umfasst kotierte Immobilienfonds).
Nun planen Sie die Kotierung an der Börse SIX. Warum und welche Chancen sehen Sie darin?
Maximilian Hoffmann: Wir haben mit Lancierung des Produktes den Börsengang für unsere Investoren in Aussicht gestellt. Nach vier Jahren starker Performance halten wir jetzt den Zeitpunkt für richtig. Die Kotierung erhöht in erster Linie Transparenz, Visibilität und die Handelbarkeit. Darüber hinaus wird der IFC mit der Kotierung auch für Privatanleger zugänglich gemacht. Somit können auch Privatanleger von der Anlagestrategie des Investment Funds Commercial profitieren. Für uns und unsere Investoren ist es der nächste logische Schritt, um Vertrauen und Reichweite weiter auszubauen.
Mit welchen Herausforderungen rechnen Sie bei Regulierung und Governance?
Maximilian Hoffmann: Die regulatorischen Anforderungen nehmen zu, doch wir verfügen über die notwendige Erfahrung und etablierte Strukturen, um damit kompetent umzugehen. Als Teil der SPS sind wir mit einem börsennotierten Umfeld vertraut und kennen die entsprechenden Prozesse bereits.
Die grössere Veränderung liegt darin, dass der Fonds künftig stärker den Dynamiken des Kapitalmarkts ausgesetzt sein wird – mit Kursbewegungen, die rascher auf externe Signale reagieren. Dieses Marktumfeld können wir nicht steuern. Unser Fokus bleibt daher klar: konsequent an den Liegenschaften arbeiten, ein aktives Management betreiben und so die fundamentale Stärke und Stabilität des Portfolios sichern.
«Unser Investment Fund Commercial besteht zu 100 % aus Schweizer Gewerbeimmobilien und erzielte im letzten Geschäftsjahr rund 5 % Dividendenrendite.»
Welche Rolle spielen Kapitalerhöhungen für Ihre Wachstumsstrategie?
Maximilian Hoffmann: Kapitalerhöhungen sind das zentrale Instrument für das weitere Wachstum des Fonds. Wir scannen dafür den Markt täglich nach geeigneten Objekten und prüfen bei jedem potenziellen Deal genau, welchen Beitrag er für das Portfolio leistet. Erst wenn wir klar identifizieren, dass ein Investment unsere Strategie unterstützt, holen wir frisches Kapital. So stellen wir sicher, dass jede Kapitalerhöhung mit einer belastbaren Pipeline hinterlegt ist und für unsere Investoren unmittelbar zur Wertschöpfung beiträgt.
Wie wird sich die Portfolioausrichtung entwickeln – insbesondere in Bezug auf Light Industrial?
Maximilian Hoffmann: Unsere taktische Portfolioausrichtung sieht aktuell ein Zielbild von rd. 30% Light Industrial, 30% Retail und 20% Office Nutzung vor. Dieser Nutzungsmix spiegelt ein ausbalanciertes kommerzielles Portfolio wider mit leichtem Übergewicht auf den Sektoren produzierendem Gewerbe und Retail. Aufgrund unserer aktuellen Portfolioallokation werden wir daher den Anteil Light Industrial weiter ausbauen. Dieses Segment bietet nach unserer Einschätzung ein attraktives Rendite-Risiko-Profil, wenn der Standort und die Mieter stimmen und Nachnutzungsmöglichkeiten bestehen. Grundsätzlich gilt: Wir investieren dort, wo die Nutzungsart am Standort gut funktioniert und die Investition innerhalb der taktischen Bandbreite liegt.
ESG ist ein zentrales Thema. Welche Nachhaltigkeitsziele verfolgen Sie?
Maximilian Hoffmann: Unser Fokus liegt auf der Reduktion von Energieverbräuchen. Wir haben in allen Liegenschaften automatisierte Auslesegeräte installiert, die Verbräuche in enger Taktung in eine Data-Cloud senden. So erkennen wir Peaks und Lecks sofort und können direkt eingreifen – bspw. bei Heizungen oder Kühlungen, bei denen in Randzeiten die Temperatur nicht entsprechend reguliert wurde, oder bei Lecks im System. Durch diese Steuerung haben wir in Einzelliegenschaften bereits mehr als 20% Energiereduktion erwirken können. Unterstützend wirkt, dass im kommerziellen Bereich die Mieter teilweise deckungsgleiche ESG-Ziele haben, sodass wir gemeinsam mehr bewegen können.
Wie gehen Sie mit Risiken wie Inflation, Zinsentwicklung und geopolitischen Unsicherheiten um?
Maximilian Hoffmann: Immobilien stellen reale Werte dar und generieren kontinuierliche Cashflows. Insbesondere der Schweizer Immobilienmarkt gilt in Zeiten erhöhter geopolitischer Unsicherheiten als verlässlicher «sicherer Hafen». Die aktuelle Leitzinspolitik wirkt dabei stabilisierend und unterstützt die positive Entwicklung des Immobilienmarktes zusätzlich. Dank dieser Rahmenbedingungen bleibt die Wertstabilität – auf hohem Niveau. In Kombination mit soliden operativen Ergebnissen eröffnet der Schweizer Immobiliensektor Investoren auch in unsicheren Zeiten eine attraktive und langfristig stabile Anlagemöglichkeit.
Wo sehen Sie den Fonds in fünf Jahren – und was sind Ihre wichtigsten Prioritäten nach der Kotierung?
Maximilian Hoffmann: Unser Ziel ist es, qualitativ weiter zu wachsen und die erfolgreiche Anlagestrategie konsequent fortzuführen. Mit zunehmender Grösse wird die Portfoliodiversifikation gestärkt, wodurch Risiken nachhaltig reduziert werden. Gleichzeitig wollen wir die starke Performance der vergangenen Jahre unter der erhöhten Sichtbarkeit des Börsengangs bestätigen und den IFC in seiner Entwicklung zur nächsten Reifestufe begleiten. Eine attraktive Ausschüttung bleibt dabei unverändert der Kern unseres Produktes – unabhängig von der Börsenkotierung.
Was bedeutet diese Entwicklung für Sie persönlich?
Maximilian Hoffmann: Für mich ist dies ein ganz besonderer Moment. Ich habe den Fonds von der ersten Idee über die Lancierung bis heute begleitet und darf ihn nun gemeinsam mit unseren Investoren an die Börse führen. Mit grossem Engagement und Herzblut setze ich mich dafür ein, das Produkt in die nächste Entwicklungsphase zu bringen – qualitativ, selektiv und nachhaltig. Das Vertrauen unserer Investoren erfüllt mich mit Stolz, ist aber zugleich mit einer hohen Verantwortung verbunden. Umso mehr freue ich mich darauf, in dieser neuen Phase zu zeigen, dass wir unsere erfolgreiche Strategie konsequent fortsetzen können. Mein Ziel ist es, das Vertrauen unserer bestehenden und neuen Investoren weiter zu festigen, nachhaltige Erträge zu generieren und den Investment Fund Commercial als attraktives Produkt im börsenkotierten Umfeld zu etablieren.
| KEY FACT | DETAILS |
| Fondsname | Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (SPSS IFC) |
| ISIN / Valor | CH1139099068 / 113 909 906 |
| Lancierung | 17. Dezember 2021 |
| Kotierung | Geplant per 9. Dezember 2025, SIX Swiss Exchange |
| Anlagefokus | 100% kommerzielle Immobilien, Schweizweit diversifiziert |
| Strategie | Antizyklisch «buy & manage» (Core+) |
| Zielrendite | ~4,5 bis 5.5 % p.a. Cashflow-Rendite |
| Fondsvolumen (31.3.25) | CHF 436 Mio. |
| Fondsleitung | Swiss Prime Site Solutions (FINMA-reguliert) |
