Direkte Immobilienanlagen stellen hohe Anforderungen an den Immobilieneigentümer. Detaillierte Kenntnisse der regionalen Märkte und immobilienspezifisches Know-how sind unerlässlich. Denn ein Bestandsportfolio birgt künftig grosse Herausforderungen: Themen wie Nachhaltigkeit, Leerstandsoptimierung, Sanierungsstau, Potenzialausschöpfung, regulatorische und politische Herausforderungen. Auch Skaleneffekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.
Als Sacheinlage wird die Einbringung von Liegenschaften in ein Anlagegefäss definiert. Im Gegenzug erhält die Eigentümerschaft Anteile am Anlagevehikel (Anlagestiftung und/oder Anlagefonds). Mit der teilweise steueroptimierten Sacheinlage wählt der Immobilieneigentümer den Übertrag seines direkt gehaltenen Immobilienportfolios zu indirekten Immobilienanlagen. Durch eine Sacheinlage gewinnen kleine und mittlere Pensionskassen sowie institutionelle Investoren Zugang zu grösseren Immobilienanlagevolumen, welche professionell und effizient betreut werden.
Für die Optimierung des Rendite-Risiko-Profils eines Immobilienportfolios ist die Diversifikation von zentraler Bedeutung. Da direkte Immobilienanlagen der Pensionskassen historisch regional gewachsen sind, wird als direkte Folge von Sacheinlagen-Transaktionen eine bessere geografische sowie nutzungsspezifische Diversifikation erreicht.
Die Durchführung einer Sacheinlage umfasst in der Regel 5 zentrale Meilensteine:
- Bereitschaft der Eigentümerschaft, Liegenschaften zu veräussern
- Prüfung durch Fondsleitung/Anlagestiftung ob Liegenschaft für Übernahme geeignet ist und Prüfung durch Depotbank ob Anleger zugelassen ist
- Durchführung einer vertieften Objektprüfung, Bewertung des Kaufpreises durch einen Schätzungsexperten, Abgabe Kaufpreisindikation
- Zahlung des Kaufpreises erfolgt nach Absprache zu Anteilsscheinen und allenfalls Bargeld
- Bisheriger Liegenschaftseigentümer ist neu Anleger mit Anteilsscheinen
Wir von Swiss Prime Site Solutions konnten unseren Sacheinlageprozess in den vergangenen Monaten bereits mehrfach unter Beweis stellen. So haben wir erfolgreich drei entsprechende Transaktionen im Umfang von rund CHF 250 Mio. durchgeführt. Beispielsweise durften wir für die Swiss Prime Anlagestiftung im Rahmen einer Sacheinlage der Personalvorsorgestiftung der Ringier Gruppe 33 Liegenschaften übernehmen. «Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der Anlagegruppe, war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlaggebend für die Entscheidung, die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durchzuführen», so Antonio Sacco, Geschäftsführer der Personalvorsorgestiftung der Ringier Gruppe.
Wir unterstützen unsere Kunden während des gesamten Sacheinlageprozesses mit unserer umfassenden Erfahrung und stellen ihnen unser schweizweites Expertennetzwerk zur Verfügung. Der Prozess zur Abwicklung von Sacheinlagen ist «State-of-the-Art» und haben darum Vorbildcharakter.
Bei einer Sacheinlage in ein Anlagegefäss der Swiss Prime Site Solutions ergeben sich Vorteile in vier Bereichen:
- Performance-Steigerung: Effizienter Kapitaleinsatz, Potenzial von Neubewertungsgewinnen, Steuerprivileg für Investoren, Asset-Optimierung
- Risikoreduktion: Grosser Diversifikationseffekt, stabiler Cashflow, höchste Transparenz
- Optimierung der Ressourcen: Abtretung operativer Liegenschaftsbetreuung, Effizienzgewinne, Freisetzung von Ressourcen/Nachfolgeregelung, Expertise von Swiss Prime Site Solutions
- Erhöhte Flexibilität: Zeitpunkt der Sacheinlage unabhängig von Emissionsfenstern, Erhöhung der Fungibilität (Handelbarkeit der Anteilsscheine möglich), gesteigerte Entscheidungsfreiheit
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