Interview mit Immoday: Maximilian Hoffmann, CIO Funds (Commercial) bei Swiss Prime Site Solutions, zeigt, wie der SPSS Investment Fund Commercial (IFC) mit einer klaren Strategie und innovativen Ansätzen stabile Renditen sichert. Sein Ansatz basiert auf einem klaren Fokus: Cashflow-orientierte Investitionen in Immobilien, die echten Mehrwert bieten, und einen starken Fokus auf relevante ESG-Kriterien.
Investitionsstrategie mit Fokus auf reale Cashflows
«Unser Ziel ist es, Immobilien zu erwerben, die langfristig sowohl für Mieter als auch für Investoren Wert schaffen», erklärt Hoffmann. Der Fonds verfolgt eine Core-Plus-Strategie, die neben zentralen Lagen auch gezielt sekundäre Lagen im Gewerbesegment «Industrial Light» und «Retail» einbezieht. «Entscheidend ist, dass diese Standorte gut auf die Bedürfnisse der kommerziellen Mieter abgestimmt sind und dadurch Chancen auf risiko-adjustierte Renditen bieten», so Hoffmann.
Beim Erwerb neuer Immobilien orientiert sich der Fonds an zwei wesentlichen Prinzipien:
- Praxisnutzen für die Mieter: Die Immobilie muss den gewerblichen Mietern klare Vorteile bieten – sei es durch ihre Lage oder die Qualität der Flächen.
- Risikoadjustierte Preisfindung: Die Bewertung der Immobilie muss dem Risiko-Renditeprofil gerecht werden.
«Mit diesem klaren Fokus gelingt es uns, auch ausserhalb der traditionellen A-Lagen attraktive Investitionsobjekte zu sichern», betont Hoffmann. Ein Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung dieser Strategie ist das Shoppingcenter Centro Lugano Sud, bei dem der Leerstand durch gezielte Massnahmen von acht Prozent auf null reduziert werden konnte.
«Unsere Mietverträge haben eine durchschnittliche Restlaufzeit von 5,4 Jahren und die Leerstandsrate des Fonds liegt aktuell bei nur 1,5 %. Das unterstreicht die Attraktivität unserer Standorte», erläutert Hoffmann. Zusätzlich sind 95 % der Mietverträge LIK-indexiert, was bedeutet, dass die Mieten automatisch an die Inflation angepasst werden.
Priorität: Cashflow und nachhaltige Dividenden
«Wir möchten eine attraktive Anlagerendite mit konstanter Ziel-Dividende von CHF 4.40 erwirtschaften – finanziert aus echten Nettoerträgen, nicht aus Bewertungsgewinnen», erklärt Hoffmann. Mit einer aktuellen Dividende von CHF 4.90 gehört der Fonds bereits zu den Spitzenreitern seiner Kategorie. Diese klare Ausrichtung auf Cashflow macht ihn besonders attraktiv für Investoren, die auf langfristige und stabile Renditen setzen.
«Unsere Mission ist es, nachhaltige Werte zu schaffen – für alle Beteiligten.»
Datenbasierte Nachhaltigkeit als Erfolgsfaktor
Ein weiteres zentrales Element der Fondsstrategie ist die Integration von ESG-Kriterien. Der Fokus liegt dabei auf messbaren Ergebnissen, wie der Reduktion von Energieverbrauch und CO₂-Emissionen. «Mit unseren datenbasierten Entscheidungsrastern haben wir gezielte Massnahmen eingeleitet und den Energie- sowie CO₂-Verbrauch pro Quadratmeter so weit gesenkt, dass wir auf unserem langfristigen Absenkpfad bereits einen deutlichen Vorsprung erzielt haben», erklärt Hoffmann.
Der Fonds weist ein GRESB-Rating von 81/100 Punkten und drei Sterne auf – ein erfreuliches Ergebnis, das jedoch nicht das primäre Ziel der Strategie ist. «Für uns ist entscheidend, dass die Massnahmen sowohl wirtschaftlich sinnvoll als auch nachhaltig wirksam sind», betont Hoffmann.
Chancen im aktuellen Marktumfeld
Hoffmann sieht die aktuellen Situation als günstigen Moment für Investitionen: «Nach einer Korrektur befindet sich der Markt in einem leichten Aufschwung. Das sich entspannende Zinsumfeld wirkt sich ebenfalls positiv aus, und wir verzeichnen ein gestiegenes Interesse von Investoren.»
Für die Zukunft erwägt der Fonds eine Kotierung an der SIX Swiss Exchange. Eine Umsetzung könnte erfolgen, sobald das Fondsvolumen 800 Millionen Franken übersteigt – aktuell steht der Fonds bei ca. 435 Millionen Franken. Die Kotierung soll die Liquidität der Anteile erhöhen und den Zugang für Investoren erleichtern.
Fazit: Ein klarer Fokus für nachhaltigen Erfolg
Die Strategie des SPSS IFC kombiniert ein tiefes Verständnis des Immobilienmarktes mit einem klaren Fokus auf die Bedürfnisse der Mieter. Die Strategie, risiko-adjustierte gewerbliche Investitionen in sekundären Lagen vorzunehmen, hat sich als erfolgreich erwiesen und liefert attraktive Renditen. Niedrige Leerstandsquoten und ein stabiles Portfolio mit LIK-indexierten Mietverträgen sichern nicht nur konstante Nettoerträge und damit eine attraktive Dividende, sondern auch langfristige Perspektiven für Investoren.
Fondsportrait
Der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial richtet sich an qualifizierte Investoren und investiert mit Fokus auf Gewerbeimmobilien an wirtschaftlich etablierten Lagen in der ganzen Schweiz. Dabei stehen eine breite Diversifikation, hohe Cashflow-Stabilität und attraktive Rendite-Risiko-Profile im Investmentfokus. Mit einer antizyklischen Ausrichtung der Anlagestrategie auf kommerzielle Liegenschaften nutzt der SPSS IFC attraktive Investmentopportunitäten und bietet erhöhten Schutz gegenüber Inflationsausprägungen aufgrund seiner hohen Indexierungsquoten von 95%. Der SPSS IFC hält die Immobilien im direkten Besitz, somit werden die Erträge und Kapitalgewinne beim Fonds selbst besteuert und sind beim Anleger (Privat- und Geschäftsvermögen) mit Wohnsitz in der Schweiz steuerfrei.
