Swiss Prime Site Solutions entwickelt massgeschneiderte Dienstleistungen und Anlageprodukte für Kunden, die in den Immobiliensektor investieren. Das Unternehmen verfügt über eine Zulassung der FINMA als Fondsleitung. Das Asset Management für Dritte ist ein wichtiges Standbein der Swiss Prime Site-Gruppe zu welcher Swiss Prime Site Solutions gehört. Fabian Linke, Head Business Development & Fundraising, erklärt im Interview, weshalb Immobilienfonds eine attraktive Investition sind.
Im Dezember 2021 haben Sie den Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial («SPSS IFC») lanciert. Wer ist die Zielgruppe dieses Gefässes?
Der SPSS IFC ist für einen eingeschränkten Anlegerkreis zugänglich. Konkret sind dies Vorsorgeeinrichtungen, Versicherungen, Vermögensverwalter, Banken, Family Offices und qualifizierte Privatpersonen. Der Fonds verfolgt eine antizyklische Investitionsstrategie mit Fokus auf Gewerbeimmobilien an guten, bis sehr guten Lagen in der ganzen Schweiz. Dabei stehen eine breite Diversifikation, hohe Cashflow Stabilität und Standorte an wirtschaftlich etablierten Lagen im Investmentfokus.
Was war der Grund für die Erweiterung des Dienstleistungsangebots?
Um die Portfolios unserer Kunden zukunftsfähig zu halten, prüfen wir stetig neue Gefässe und lancieren bei sich bietenden Opportunitäten neue Produkte. Wir sind sehr nahe am Markt und in engem Kontakt mit den Investoren. So haben wir 2021 den ersten Immobilienanlagefonds konzipiert und aufgelegt. Das Produktangebot mit einem kommerziellen Vehikel zu diversifizieren, welches neben Pensionskassen auch für weitere Investoren offen ist, war unter anderem ein Grund für die Lancierung des SPSS IFC. Das Drittgeschäft weiter auszubauen ist zudem ein strategischer Entscheid des Verwaltungsrats von Swiss Prime Site.
Was umfasst das Fondsangebot von Swiss Prime Site Solutions?
Unsere Dienstleistungspalette im Bereich Fonds besteht aus zwei eigenen Fonds, dem Swiss Prime Site Investment Fund Commercial («SPSS IFC») und dem Akara Swiss Diversity Property Fund PK («Akara Diversity»).
Was ist die Anlagestrategie des SPSS IFC?
Wir fokussieren auf kommerzielle Liegenschaften. Diese antizyklische Ausrichtung erweist sich gerade jetzt in Zeiten von steigender Inflation aufgrund der Mietvertrags-Indexierung als richtig und resilient. Wir sind überzeugt, dass wir mit unserem Know-how und unserer Expertise im kommerziellen Bereich den Investoren Mehrwert schaffen können.
Was heisst das konkret?
Der SPSS IFC investiert direkt in Gewerbeimmobilien an attraktiven und guten Lagen in der ganzen Schweiz und verfolgt eine antizyklische Strategie. Im Fokus der Anlagepolitik steht ein langfristig orientierter und nach Nutzungsart sowie Objekteigenschaften diversifizierter Vermögensaufbau. Der Fonds wurde im Dezember 2021 lanciert und weist im ersten Geschäftsjahr (per 30. September 2022) ein Portfolio von 16 Liegenschaften und einem Marktwert von CHF 346 Mio. sowie eine Ausschüttungsrendite von 3.55% bei einer Ausschüttungsquote von 86.4% auf. Für steuerpflichtige Investoren bietet der SPSS IFC den Vorteil, dass keine Einkommens- und Vermögenssteuer erhoben wird. Der SPSS IFC stellt vor allem im aktuellen Marktumfeld für ausländische Investoren ein attraktives Investment dar. Einerseits aufgrund des stabilen Immobilienmarktes und Wirtschaftswachstums, andererseits wegen des starken Schweizerfrankens und verhältnismässig tiefer Inflationsraten. Zudem verfügen wir über eine attraktive, teilweise exklusive Akquisitionspipeline mit Core+ Liegenschaften und breiter Diversifikation im Umfang von ca. CHF 140 Mio.
Was ist die Anlagestrategie des Akara Diversity?
Der Fonds wurde 2016 lanciert und wurde zusammen mit der Akara-Gruppe Anfang 2022 von Swiss Prime Site Solutions übernommen bzw. integriert. Er weist einen Verkehrswert von rund CHF 2.4 Mrd. auf. Der Akara Diversity investiert in Bestandsliegenschaften (mind. 80%) sowie in Entwicklungs- und Bauprojekte (max. 20%) mit wohn- und kommerzieller Nutzung in der ganzen Schweiz. Die Liegenschaften werden vorwiegend direkt gehalten. Es wird für die Anleger eine konstante und attraktive Ausschüttung, ein langfristiges Wertsteigerungs-potenzial und eine breite Diversifikation angestrebt.
Was sollten Investoren sonst noch über den Akara Diversity wissen?
Der Akara Diversity ist mit 155 Objekten und einem Fondsvolumen von CHF 2.4 Mrd. ein etabliertes Immobilienportfolio mit aktuell 52.7% Wohnanteil in der ganzen Schweiz. Dabei zielt der Fonds eine Cashflow-Rendite zwischen 3.0 und 3.2% an und weist bei den kommerziellen Mietverträgen eine durchschnittliche Inflations-Indexierung von 83% auf. Der Pensionskassenfonds ist NAV-basiert, weist dadurch keine Volatilität auf und charakterisiert sich wie ein direkt gehaltenes Immobilienportfolio.
Was ist die Zielgruppe des Akara Diversity?
In den Akara Diversity können ausschliesslich in der Schweiz domizilierte, steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie steuerbefreite Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen investieren. Die Anlagestrategie verfolgt ein gemischt genutztes Portfolio mit Wohn- und Kommerzanteil von je rund 50%.
Wie wird das Fondsgeschäft bei Swiss Prime Site Solutions gemanaged?
Swiss Prime Site Solutions verfügt über klar getrennte Managementbereiche. Das ist einmalig in unserem Geschäft. In Übereinstimmung mit den Regeln der FINMA haben wir klar definierte Chinese Walls. Wie man sich vorstellen kann, spielt dies vor allem bei Akquisitionen eine grosse Rolle. So bestehen keinerlei Interessenskonflikte zwischen den Produkten, da wir in Silos und nicht in einer Matrix-Struktur aufgestellt sind.
Wie ist die organisatorische Regelung?
Der Verwaltungsrat besteht aus dem Verwaltungsratspräsident Jürg Sommer (Head Legal & Compliance Swiss Prime Site), aus Marcel Kucher (CFO Swiss Prime Site) und Philippe Keller (externes Verwaltungsratsmitglied). Anastasius Tschopp, CEO Swiss Prime Site Solutions, wahrt übergeordnet bei beiden Fonds die Interessen der Investoren. Die beiden CIOs Maximilian Hoffmann (SPSS IFC) und Patrick Mandlehr (Akara Diversity) setzen die jeweilige Strategie operativ um.
Weshalb sollte ein Investor in Ihre Immobilienfonds investieren?
Wir sind ein Teil der Swiss Prime Site-Gruppe. Diese wurde 1999 gegründet und ist aktuell die grösste börsenkotierte Schweizer Immobiliengesellschaft. In Europa ist unsere Muttergesellschaft sogar die Nummer 3. Mit einem gesamthaft verwalteten Immobilienportfolio von über CHF 20 Mrd. weisen wir als Gruppe eine solide und starke Kernkompetenz im Immobilienmanagement auf. Swiss Prime Site Solutions managed davon rund CHF 7.3 Mrd. Assets under Management und verfügt über eine Entwicklungspipeline von über CHF 800 Mio. Wir erbringen entlang des ganzen Lebenszyklus von Immobilien wichtige Dienstleistungen und schaffen dabei Mehrwert für unsere Kunden. Aus einer Hand bieten wir ein vollumfängliches Immobilienmanagement. Das ist einmalig in unserem Geschäft.
Wie heben Sie sich von der Konkurrenz ab?
Wir sind eine führende innovative Fondsleitung und ein unabhängiger Asset Manager für Immobilienlösungen in der Schweiz und überzeugen unsere Kunden mit individuell adaptierten und wertsteigernden Lösungen. Dabei denken wir stets in grossen Zusammenhängen, setzen innovative Technologien und Prozesse ein und wählen einen langen sowie nachhaltigen Investitionshorizont. Als reines Immobilienhaus sind die Nähe und der Zugang zum Immobilienmarkt eine unserer Stärken. Vom Scouting und der Investition, über die Entwicklung und Realisierung, zum Asset- und Portfoliomanagement hin zur Desinvestition decken wir den Immobilienzyklus 360° ab.
Wie hat sich das Fondsgeschäft bisher entwickelt?
Das Fondsgeschäft hat sich sehr erfreulich entwickelt. Bereits rund zwei Drittel des Umsatzes erzielt Swiss Prime Site Solutions im Fondsgeschäft. Hier sehen wir auch weitere Chancen für die Zukunft.
Sind weitere Fonds geplant?
Hierzu ist derzeit noch nichts spruchreif. Sie können jedoch davon ausgehen, dass wir weiterhin innovativ auf dem Markt aktiv sein werden. Darüber hinaus sind wir eine der wenigen Fondsleitungen, welche über eine bewilligte Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KmGK) verfügt. 2023 planen wir die Lancierung des nächsten geschlossenen, FINMA-regulierten Private Equity Vehikels in Immobilienanlagen. Dabei fokussieren wir auf Value-Add / opportunistische Immobilieninvestitionen in der Schweiz, hauptsächlich mit Wohnnutzung (Stockwerkeigentum), Büro oder Einzelhandel.
