Die Bedeutung von ESG (Environmental, Social, Governance) ist längst nicht mehr nur ein Trend, sondern ein etablierter Bestandteil verantwortungsbewusster Unternehmensführung. Unternehmen wie Swiss Prime Site Solutions (SPSS) spielen eine wichtige Rolle, um die Transformation hin zu einer nachhaltigen Immobilienwirtschaft voranzutreiben.
Swiss Prime Site Solutions AG (SPSS) managed zwei eigene Fonds (Akara Swiss Diversity Property PK (ADPK) und Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (IFC)) sowie Produkte, die im Auftrag von Kunden verwaltet werden. Der Fokus dieses Artikels liegt auf den SPSS eigenen Fonds und der SPSS als Fondsleitung.
Mit einem verwalteten Vermögen von über CHF 13 Milliarden ist SPSS der grösste unabhängige Immobilien Asset Manager der Schweiz. Diese Position verpflichtet das Unternehmen, seiner Verantwortung gegenüber Umwelt, Gesellschaft und guter Unternehmensführung nachzukommen. Regina Hardziewski, Head Sustainability bei SPSS, bringt es auf den Punkt: «Mit klaren Zielen und einer integrierten ESG-Strategie setzen wir uns bei SPSS für Umweltbewusstsein, soziale Verantwortung und verantwortungsvoller Unternehmensführung ein». Doch was heisst das konkret und wie wird Nachhaltigkeit über den Lebenszyklus einer Immobilie verankert?
ESG-Kriterien bei SPSS: Ein integraler Bestandteil der nachhaltigen Anlagepolitik
ESG-Kriterien sind bei SPSS weit mehr als eine gesetzliche Vorgabe – sie sind ein integraler Strategiebestandteil, wobei innerhalb der Fonds von SPSS individuelle Fokussierungen aufgrund der unterschiedlichen Entscheidungstiefen möglich sind. Die nachhaltige Anlagepolitik erstreckt sich über den gesamten Investitionsprozess bei Immobilien, von der Akquisition über die Entwicklung und den Betrieb bis hin zur Sanierung oder Verwertung. SPSS verfolgt damit einen ganzheitlichen Ansatz, der ökologische, soziale und unternehmerische Aspekte in den Anlageprozess integriert.
«Mit klaren Zielen und einer integrierten ESG-Strategie setzen wir uns bei SPSS für Umweltbewusstsein, soziale Verantwortung und verantwortungsvoller Unternehmensführung ein».
Environmental (E) – Der Weg zu Netto-Null bis 2050
Im Bereich Umwelt verfolgt SPSS in ihrer Funktion als Fondsleitung eine klare Strategie: den verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen und die Reduktion von CO₂-Emissionen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilien. Dabei wird auf eine Kombination aus energetischen Sanierungen, dem Einsatz erneuerbarer Energien und der Förderung der Kreislaufwirtschaft gesetzt. Heizsysteme auf fossiler Basis werden schrittweise, wo notwendig und möglich, durch umweltfreundliche Alternativen ersetzt, während gleichzeitig Gebäudehüllen modernisiert werden, um den Energieverbrauch zu senken. Zudem wird bei jedem Projekt der Einsatz von PV-Anlagen geprüft und nach Möglichkeit realisiert.
So verfolgt die SPSS mit ihren beiden Fonds das Ziel, bis 2050 Netto-Null CO₂-Emissionen zu erreichen. Dieses ambitionierte Vorhaben orientiert sich am 1.5-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens sowie an der Netto-Null-Strategie des Schweizer Bundesrats. Doch die Fondsleitung geht hier weiter: Bereits bis 2030 strebt die SPSS mit ihren beiden Fonds an, die Emissionen möglichst bis 2030 um 50 Prozent gegenüber dem Basisjahr zu reduzieren. Um diese Vorgaben zu erreichen und zu überprüfen, wird für jede Liegenschaft ein CO₂-Absenkpfad erstellt. Nachhaltigkeit ist für SPSS sowohl ein strategisches Ziel als auch gelebte Praxis, die Umweltverantwortung mit wirtschaftlicher Effizienz verbindet.
Social (S) – Verantwortung gegenüber Menschen und Gemeinschaften
Auch das soziale Engagement ist ein wesentlicher Bestandteil der ESG-Strategie. SPSS setzt sich dafür ein, die Lebensqualität und Zufriedenheit der Mietenden zu verbessern und die Interessen der Gemeinschaften zu berücksichtigen. Regelmässige Mieterbefragungen, die mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden, helfen dabei, die Bedürfnisse der Mietenden zu identifizieren und konkrete Verbesserungsmassnahmen zu entwickeln. So werden beispielsweise Beleuchtungskonzepte überarbeitet und Sicherheitsaspekte in den Liegenschaften optimiert. Grünflächen und Begegnungszonen fördern das Zusammenleben und steigern das Wohlbefinden der Bewohnerinnen und Bewohner.
Ein weiterer Fokus liegt auf der kontinuierlichen Weiterbildung der Mitarbeitenden. Im Jahr 2024 organisierte Swiss Prime Site einen ganztägigen Workshop zum Thema «Kreislaufwirtschaft in der Immobilienwirtschaft». Mitarbeitende aus verschiedenen Unternehmensbereichen tauschten sich dabei mit Expertinnen und Experten aus Wirtschaft und Wissenschaft aus. Solche Initiativen stärken das Nachhaltigkeitsbewusstsein im Unternehmen und fördern den Wissensaustausch gezielt.
Governance (G) – Transparenz und verantwortungsvolle Unternehmensführung
Eine starke Governance ist die Basis für die erfolgreiche Umsetzung der ESG-Strategie. SPSS legt grossen Wert auf nachvollziehbare Entscheidungsprozesse und eine transparente Berichterstattung. Im Rahmen der jährlichen Geschäftsberichtserstattung der Produkte werden die Fortschritte in der Nachhaltigkeitsperformance dokumentiert und zeigt auf, wie die definierten Ziele erreicht werden sollen. Mit der jährlichen Teilnahme am Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) wird die ESG-Performance der Immobilienanlageprodukte anhand standardisierter Kriterien bewertet. Die regelmässige GRESB-Teilnahme unterstützt die Umsetzung der definierten Massnahmen und die kontinuierliche Optimierung der Portfolien.
Zertifizierungen spielen im Rahmen der ESG-Strategie eine wichtige Rolle. Bei Entwicklungs- und Bauprojekten wird für die SPSS eigenen Fonds, sofern möglich, eine Zertifizierung nach nachhaltigen Gebäudestandards angestrebt, insbesondere nach dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS). Dieser berücksichtigt umfassende ESG-Faktoren, darunter Ressourcenverbrauch, Gesundheit und Sicherheit beim Bau. Diese Massnahmen gewährleisten, dass SPSS die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und auch den steigenden Erwartungen von Mietenden, Investoren und der Gesellschaft gerecht wird. SPSS ist ausserdem bestrebt den Anteil an Liegenschaften mit einem Nachhaltigkeits-Zertifikat auch im Bestand sukzessive zu erhöhen. Für die Liegenschaften an der Wermatswilerstrasse 20 in Fehraltorf und Rudolf Diesel Strasse 20-22 in Winterthur konnte bereits ein finales Zertifikat DGNB GiB Gold (Gebäude im Betrieb) erlangt werden. Für weitere Bestandsliegenschaften sind die Zertifikate in der finalen Prüfung.
Nachhaltigkeit, die wirkt: Projekte aus der Praxis
SPSS als Fondsleitung setzt ihre ESG-Strategie mit innovativen Projekten konsequent in die Praxis um. Green Lease-Verträge verpflichten Vermieter und Mietende zu einem nachhaltigen Umgang mit der Immobilie und gehen damit über klassische Mietvereinbarungen hinaus. Dieses gemeinsame Engagement soll in Zukunft weiter ausgebaut werden.
Auch bei Bauprojekten verfolgt SPSS für ihre eigenen Funds ganzheitliche Nachhaltigkeitsansätze: Beim Neubauprojekt «Leo» in Uitikon mit 98 Wohnungen wurden zentrale Nachhaltigkeitsaspekte des SNBS berücksichtigt. Es kamen ökologische, langlebige und recycelbare Baustoffe zum Einsatz. Die Energieversorgung erfolgt über erneuerbare Energien wie Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen, unterstützt durch eine effiziente Gebäudetechnik. Zudem wurde nachhaltige Mobilität gefördert, unter anderem durch eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Fahrradabstellplätze sowie Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Grosszügige Grünflächen tragen zur Biodiversität und hohen Aufenthaltsqualität bei, während die Architektur auf eine optimale Tageslichtnutzung und ein angenehmes Wohnumfeld ausgerichtet ist.
Anfang 2023 wurde bei allen Liegenschaften im Portfolio des ADPK geprüft, ob und in welchem Umfang sich die Dächer für die Erstellung einer Photovoltaikanlage eignen. Neben den acht bereits bestehenden und den vier Anlagen in Erstellung wurden im Rahmen einer Prüfung durch einen Fachpartner weitere Liegenschaften bezüglich Eignung für Photovoltaik analysiert. 2024 wurde die Umsetzung für weitere fünf Anlagen mit einer erwarteten Produktionsmenge von ca. 1.5 Mio. kWh aufgegleist, die erste im Rütihof 8-12 in Wädenswil wurde bereits umgesetzt, für die weiteren vier sind die entsprechenden Anträge gestellt.
Im Mai 2024 wurde mit AEW ein Rahmenvertrag für ein Contracting mit zur Installation von E-Ladestationen unterzeichnet. Alle Liegenschaften im Portfolio des ADPK mit mehr als zehn Einstellhallen-Parkplätzen werden nun bei Bedarf seitens Mieter laufend mit E-Ladestationen ausgerüstet. AEW übernimmt dabei die Planung, Finanzierung und Errichtung, die Wartung und Instandhaltung sowie die Verrechnung an den Mieter.
Die im September 2024 gestartete Überbauung «Cherpines» in Plans-les-Ouates (GE) ist ein Beispiel dafür, wie die Prinzipien der Nachhaltigkeit und der sozialen Verantwortung in einem Bauprojekt vereint werden können. Das Projekt berücksichtigt wichtige ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) und demonstriert, wie ökologische und gesellschaftliche Werte in der Immobilienentwicklung umgesetzt werden können. Im Bereich Umwelt setzt die Überbauung auf eine energieeffiziente Bauweise nach dem Minergie-P-Standard HPE (Haute Performance Énergétique). Das Engagement für die Reduktion von CO2-Emissionen und die Förderung erneuerbarer Energien werden durch die Nutzung von Fernwärme und die Installation einer Photovoltaikanlage mit 76.5 kWp Leistung unterstrichen. Dies trägt nicht nur zu einer nachhaltigen Energieversorgung bei, sondern reduziert auch den ökologischen Fussabdruck des Gebäudes. Gleichzeitig erfüllt das Projekt auch eine wichtige soziale Funktion. Mit einer «Résidence Senior», die 19 Wohnungen umfasst, sowie einem EMS (Etablissements médico-sociaux) mit 80 Zimmern, wird älteren Menschen ein Lebensraum geboten, der sowohl Sicherheit als auch Betreuung gewährleistet. Ergänzt wird das Angebot durch eine Verkaufsfläche im Erdgeschoss, die sowohl den Bewohnern als auch der umliegenden Gemeinschaft eine bequeme Nahversorgung ermöglicht. Diese Kombination fördert die soziale Integration und verbessert die Lebensqualität der Nutzer.
Auch mit dem kommerziellen Fonds IFC wurden Bestrebungen im Bereich Nachhaltigkeit vorangetrieben. Die Liegenschaft von VF Corporation in Stabio (TI) besitzt das Zertifikat für nachhaltige Gebäude «LEED New Construction» auf dem höchsten Level «Platinum».
Für die effiziente Umsetzung von Nachhaltigkeitsmassnahmen und Gewährleistung einer hohen Datenqualität sind präzise Angaben zum Flächenspiegel (z.B. exakte Ermittlung der Energiebezugsfläche) und lokale Verbrauchskennzahlen an den sensiblen Punkten einer Liegenschaft von essenzieller Bedeutung. Daher wurde per Ende Geschäftsjahr 30.09.2024 das gesamte Portfolio des IFC mit intelligenten Stromzählern – sogenannten «smart meter» – ausgestattet. Dies ermöglicht eine automatische Auslesung der Verbrauchsdaten sowie systematische Betriebsoptimierungen. Für die fortlaufende Betriebsoptimierung der Liegenschaften wurden alle Immobilien in einen Rahmenvertrag von grossen Facility Management Anbietern aufgenommen. Dadurch wird über das gesamte Portfolio ein hoher und einheitlicher Qualitätsstandard mit professionellen Optimierungsmassnahmen ausgearbeitet.
ESG-Strategie als Fundament für eine nachhaltige Zukunft
Swiss Prime Site Solutions beweist, dass eine konsequente ESG-Strategie – bestehend aus zahlreichen grossen und kleinen Massnahmen – eine starke Wirkung entfalten kann. Nachhaltiges Handeln leistet dabei einen Beitrag zur Bewältigung globaler Herausforderungen und eröffnet gleichzeitig wirtschaftliche Chancen. Mit klaren Zielen, messbaren Kennzahlen und konkreten Projekten zeigt das Unternehmen, wie nachhaltiges Immobilienmanagement heute und in Zukunft gestaltet werden kann. «Durch die konsequente Umsetzung unserer ESG-Ziele und die enge Zusammenarbeit mit unseren Stakeholdern leisten wir einen wichtigen Beitrag zur Erreichung des Netto-Null-Ziels und zur Schaffung lebenswerter und nachhaltiger Immobilien», fasst Regina Hardziewski zusammen.
SPSS steht als verlässlicher Partner an der Seite von Investierenden und Mietenden und engagiert sich für eine zukunftsfähige und nachhaltige Immobilienentwicklung. Weitere Informationen und Praxisbeispiele sind in der Nachhaltigkeitsbroschüre zu finden.
Green Lease
Ein Green Lease ist ein Mietvertrag, der nachhaltige Aspekte in die Nutzung und Bewirtschaftung einer Immobilie integriert. Sowohl Vermieter als auch Mietende verpflichten sich darin zu umweltfreundlichem Verhalten – etwa durch energieeffiziente Nutzung der Flächen, Abfallreduktion oder den Einsatz erneuerbarer Energien. Ziel ist es, den ökologischen Fussabdruck der Immobilie gemeinsam zu minimieren und gleichzeitig die Betriebskosten zu senken.
