Interview mit Maximilian Hoffmann, CIO SPSS Investment Fund Commercial

Maximilian Hoffmann, Sie haben unlängst die Zulassung der FINMA für ein neues Immobilien-Anlagevehikel erhalten. War der Weg dorthin steinig?
Steinig war er nicht, aber Ausdauer war durchaus gefordert. Und die hatten wir. Ein FINMA-Gesuch besteht im Wesentlichen aus zwei Bestandteilen, einerseits der Bewilligung als Fondsleitung und anderseits die Produktgenehmigung des Immobilienfonds.

Zur Erlangung einer Lizenz als Fondsleitung prüft die FINMA, ob eine Organisation und ihre Mitarbeitenden die gesetzlichen sowie regulatorischen Anforderungen erfüllen und auch, ob die Kapitalvoraussetzungen und die angemessene Betriebsorganisation gegeben sind. Zentral sind dabei die Robustheit der Organisation sowie die Kompetenzen und Erfahrungen. Ausserdem gibt es erhebliche Anforderungen ans Risikomanagement und Compliance sowie den Anlegerschutz. Mit der Struktur von Swiss Prime Site Solutions und des Investment Fund Commercial können wir die hohen Anforderungen vollständig erfüllen und haben damit ein erfolgreiches Bewilligungs- und Genehmigungsverfahren absolviert.

Welche Meilensteine gab es beim Projekt?
Wichtige Meilensteine waren die strategischen Vorbereitungen des Produkts, die Konsultationen mit der FINMA, die Vorprüfung sowie die finale Abnahme selbst. Die Eingabe des finalen Bewilligungsgesuchs «Fondsleitung & Fondsprodukt» und die darauffolgende Verfügung im September und nun die Lancierung des ersten Fonds per Anfang November 2021 waren weitere wichtige Schritte. Neben den extern sichtbaren Schritten gab es in den letzten 1.5 Jahren intern noch viele weitere Meilensteine, die durch ein stets motiviertes Team kontinuierlich erarbeitet wurden.

Bei Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial ist der Name quasi Programm. Auf welche Segmente konzentrieren Sie sich zu Beginn vornehmlich?
Die Anlagestrategie des Fonds sieht vor, in den Bandbreiten von 40–60% in den Büro- und Gewerbesektor – also auch in die Produktionsbranche – zu investieren, 20–40% in den Einzelhandel und höchstens 10–20% in Spezialimmobilien wie Logistik oder Industrie. Bauland könnte durchaus auch dazugehören. Eine schweizweite Diversifizierung ist dabei vorgesehen. Die Liegenschaften werden direkt gehalten.

Welche Ziele verfolgen Sie mit dem neuen Anlagefonds?
Das erste Ziel haben wir mit einem gesicherten Seed-Portfolio von rund CHF 80 Mio. und einer zusätzlichen Pipeline in der Grössenordnung von rund CHF 180 Mio. bereits erreicht. Das mittelfristige Zielvolumen von CHF 1 Mrd. wollen wir mit einem strategiekonformen Wachstum von rund CHF 300 Mio. pro Jahr erreichen. Die Kotierung an der SIX ist in drei bis fünf Jahren geplant.

Und wie würden Sie die Anlagestrategie umschreiben?
In unserer Fachsprache heisst die Strategie «Core / Core+». Solche Liegenschaften weisen meist höhere Renditen und Entwicklungspotenzial auf. Wir verfolgen dabei die sogenannte «AB-BA»-Strategie: Der Investitionsfokus liegt auf A-Städten mit B-Lagen oder auf B-Städten mit A-Lagen. Mit unserem aktiven Management-Ansatz zielen wir auf die Erwirtschaftung von stabilen Cashflows und eine niedrige Leerstandsquote.

Wie gedenken Sie beim Portfolio-Aufbau vorzugehen; die Erstemission dauert ja von Anfang November bis zum 10. Dezember 2021?
Ein strategiekonformes Wachstum steht bei uns im Vordergrund. Zukäufe werden dabei stets auf ihre Auswirkung im Rahmen der Gesamt-Performance des Fonds geprüft. So können wir den Zielkorridor der Ausschüttungsrendite kontinuierlich im Fokus halten. In der Anfangsphase wollen wir vor allem mittelgrosse Immobilien im Wert von CHF 10 bis 30 Mio. erwerben. Das Start-Portfolio von rund CHF 80. Mio. erwerben wir von der Swiss Prime Site Immobilien AG. Die dafür erforderliche Zustimmung der FINMA betreffend Transaktionen unter Nahestehenden sowie die unabhängigen Bewertungen und Marktkonformitätsprüfungen liegen bereits vor. Das Start-Portfolio weist mit einer durchschnittlichen externen Lagebewertung von «gut» bis «sehr gut», einer exzellenten Bruttorendite von 5.1%, einer Leerstandsquote von sehr tiefen 1.3% und einer restlichen durchschnittlichen Laufzeit – der so genannten WAULT – von 6.1 Jahren auf. In Summe also ideale und passende Investitionsmerkmale für den Investment Fund Commercial. Darüber hinaus haben wir eine attraktive Pipeline in der Grössenordnung von ca. CHF 180 Mio. aufgebaut.

Können Sie den Lesern etwas über die Zielrendite sagen?
Die sieben Gewerbeobjekte des Seed-Portfolios erwirtschaften CHF 4.1 Mio. Nettomiet­einnahmen, was einer Gesamtbruttorendite von 5.1% und damit der Fondsstrategie entspricht. Die Ausschüttungsrendite auf dem Start-Portfolio beträgt bei Annahme einer marktüblichen Fremdfinanzierung von ca. 25% rund 3.9%. Der mittelfristige Zielkorridor für die Anlagerendite streben wir zwischen 4.5% und 5.5% an.

Was macht Ihren Fonds besonders attraktiv?
Investoren profitieren bei unserem Fonds von einer Einstiegsmöglichkeit ohne Agio zum Nettoinventarwert. Mit dem gesicherten Start-Portfolio erhalten Investoren darüber hinaus bereits von Beginn weg Zugang zu einem ausbalancierten Portfolio mit attraktivem Risiko-Ertrags-Profil und eine hohe Produktstabilität. Neben der anvisierten attraktiven Anlagerendite von 4.5% bis 5.5% profitieren die Investoren auch massgeblich von unserem dynamischen und volumenabhängigen Gebührenmodell mit einer anvisierten TER von ca. 0.7%. Last but not least verrechnen wir sinkende Ausgabekommission bei zunehmendem Zeichnungsvolumen. Mit dieser attraktiven Kostenstruktur erreichen wir eine Win-win-Situation mit und für unsere Investoren.

Nachhaltigkeit ist bei professionellen Investoren immer mehr im Trend. Was lässt sich diesbezüglich bei Immobilienfonds sagen?
Umweltaspekte werden in allen Phasen des Investitionsprozesses berücksichtigt. Von der Due Diligence über die Entwicklungsprojekte, beim Immobilien-Management bis hin zur Sanierung wird dies der Fall sein. Generell setzt der Fonds auf die Standards der Swiss Prime Site-Gruppe und appliziert die gleichen Kriterien. Langfristige Ziele etwa sind die Orientierung an nationalen und internationalen Rahmenbedingungen – Stichwort: Energiestrategie 2050 –, das Pariser Klimaabkommen, die Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen. Das Fondsmanagement plant die Einführung einer internen ESG-Politik und erwägt, sich in den nächsten Geschäftsjahren von der Global Real Estate Sustainability Benchmark – kurz: GRESB – bewerten zu lassen.

Wenn wir schon beim Thema sind: Sie erwähnten vorhin Ankaufideen für später, eine Pipeline sozusagen für die Zeit nach der Erstemission.
Wir haben bereits eine attraktive Pipeline aufgebaut und die sorgfältige Prüfung von weiteren Zukäufen wird kontinuierlich durch das Akquisitionsteam um Samuel Bergstein, unserem Head Acquisition Funds, fortgeführt. Das Management plant, mit weiteren Transaktionen die Diver­sifizierung im Bereich von Core und Core+ weiter auszubauen. Aktuell warten, wie vorher erwähnt, rund CHF 180 Millionen an Drittimmobilien in der Pipeline. Die mögliche Eigentumsübertragung steht schon früh im kommenden Jahr an. Auch dabei liegt unser Fokus auf Geschäftsliegenschaften mit guter Lage-Qualität, solider Infrastruktur und positiven Bevölkerungs- und Wirtschaftsbedingungen. Aktuell führen wir bei einem Teil der Liegenschaften bereits weit gediehene Kaufverhandlungen. Beim Rest stehen wir in exklusiver Ankaufsprüfung.

Last but not least: Wie kommt man zu Fondsanteilen?
Gerne können Interessierte den persönlichen Kontakt zu mir oder Fabian Linke, unserem Head Business Development & Fundraising, für weitere Erläuterungen oder einem persönlichen Austausch aufnehmen. Darüber hinaus stehen unseren Investoren die erforderlichen Unterlagen auf unserer Website jederzeit zur Verfügung. Die Zeichnung erfolgt technisch bei der Depotbank BCV, durch die Bank des Investors. Nach der Erstemission können die Anteile täglich ausserbörslich bei der Banque Cantonale Vaudoise gehandelt werden; BCV/PropertyMatch führen einen Sekundärmarkt.