Wie institutionelle Eigentümer ihre Immobilienportfolios professionell weiterentwickeln können, ohne die Kontrolle aus der Hand zu geben.
Immobilienportfolios institutioneller Eigentümer sind vielerorts über Jahre gewachsen. Die Bewirtschaftung ist etabliert, Prozesse funktionieren, Verantwortlichkeiten sind definiert. Doch die Anforderungen haben sich verändert. Sanierungs- und Erneuerungsbedarf, Nachhaltigkeitsvorgaben, Regulierung sowie höhere Erwartungen an Transparenz und Reporting stellen Eigentümer vor zusätzliche Aufgaben. Gleichzeitig gilt es, Wertpotenziale frühzeitig zu erkennen und Investitionsentscheide fundiert zu treffen.
Damit stellt sich insbesondere für Pensionskassen, Family Offices und andere institutionelle Eigentümer eine grundlegende Frage: Welche Kompetenzen sollen in der eigenen Organisation vorhanden sein und wo ist externe Expertise sinnvoll?
Von der Bewirtschaftung zur aktiven Portfolio-Steuerung
Eine professionelle Bewirtschaftung bleibt die Grundlage eines funktionierenden Immobilienportfolios. Mit zunehmendem Alter der Liegenschaften verändert sich jedoch die Aufgabe.
Viele Portfolios liessen sich über Jahre mit etablierten Bewirtschaftungsstrukturen gut führen. Wenn grössere Sanierungen, Ersatzneubauten oder Repositionierungen anstehen, sind jedoch zunehmend strategische Entscheide gefragt: Welche Gebäude sollen weiterentwickelt werden? Wo sind grössere Investitionen sinnvoll? Welche Objekte passen langfristig noch zur Portfolioausrichtung? Und wie lassen sich wirtschaftliche Ziele mit Nachhaltigkeits- und regulatorischen Anforderungen verbinden?
Gerade bei heterogenen Portfolios kann dies anspruchsvoll werden. Unterschiedliche Nutzungen, Standorte und Objektstrategien erfordern unterschiedliche Fachkompetenzen. Hinzu kommt, dass spezifisches Wissen und Know-how etwa zu Transaktionen, Entwicklungen oder Repositionierungen häufig nur in bestimmten Phasen benötigt wird. Damit wird neben der Entwicklung der Immobilien auch die Organisation des Immobilienmanagements zu einer zentralen Frage.
Balance zwischen eigenen Kompetenzen und externer Expertise
Institutionelle Eigentümer stehen dabei vor einem klassischen Make-or-Buy-Entscheid. Sie können zusätzliche Kompetenzen intern aufbauen, einzelne Fachleistungen einkaufen oder Teile des Portfolio- und Asset-Managements an einen externen Partner übertragen.
Ein eigener Kompetenzaufbau schafft Nähe zum Portfolio, bindet aber langfristig personelle und finanzielle Ressourcen. Eine weitgehende Auslagerung wiederum ist nicht für jeden Eigentümer die passende Lösung. Gerade bei Immobilien, die einen wesentlichen Teil des Anlagevermögens ausmachen, sollen Anlageziele, Risikoprofil und strategische Portfolioentscheide häufig in der eigenen Organisation verbleiben. Es geht nicht um ein Entweder-oder, sondern darum, interne Strukturen und externe Fachkompetenzen sinnvoll miteinander zu kombinieren.
Dabei ist nicht allein die Grösse eines Portfolios ausschlaggebend. Auch ein vergleichsweise kleiner Immobilienbestand kann hohe Anforderungen an die Steuerung stellen. Entscheidend ist deshalb weniger das Volumen als die Komplexität der anstehenden Aufgaben.
REdirect als flexibles Mandatsmodell
Genau an diesem Punkt setzt REdirect von Swiss Prime Site Solutions an. Das Advisory-Angebot besteht bereits seit vielen Jahren und wurde zuletzt gezielt ausgebaut. Es richtet sich an institutionelle Eigentümer, die ihre Immobilien weiterhin direkt halten, für deren Steuerung aber auf zusätzliche Kompetenzen zurückgreifen möchten.
Das Modell ist aus Kundenbedürfnissen entstanden und ist modular aufgebaut. Welche Aufgaben übernommen werden, richtet sich nach dem Portfolio, der bestehenden Organisation und der jeweiligen Fragestellung. Das Spektrum reicht vom Asset- und Portfoliomanagement über Transaktionen und Entwicklungsprojekte bis zu Nachhaltigkeit und Reporting.
Die 360-Grad-Perspektive
Ein zentraler Ansatz von REdirect ist die 360-Grad-Perspektive. Bei einer komplexen Immobilienfrage reicht es oft nicht, nur eine einzelne Disziplin zu betrachten. Eine Sanierung kann beispielsweise gleichzeitig Auswirkungen auf die Vermietbarkeit, den Gebäudewert, die Nachhaltigkeitsperformance und die langfristige Positionierung einer Liegenschaft haben.
Entsprechend können innerhalb von Swiss Prime Site Solutions unterschiedliche Fachbereiche zusammengebracht werden. Der Mehrwert liegt nicht nur in einzelnen Spezialistinnen und Spezialisten. Wir können auf das Wissen einer ganzen Immobilienorganisation zurückgreifen und dabei auch unsere Erfahrung aus der Steuerung und der Weiterentwicklung eigener Anlagegefässe einbringen.
Individuelle Aufgabenteilung
Der Umfang der Zusammenarbeit kann unterschiedlich ausfallen. Bestehende Kompetenzen auf Kundenseite bleiben erhalten, während weitere Aufgaben ergänzt oder übernommen werden. Die strategischen Leitplanken und grundlegenden Entscheide liegen weiterhin beim Eigentümer.
Darin liegt auch ein Unterschied zu einer Sacheinlage: Die Immobilien werden nicht in ein anderes Anlagegefäss übertragen, sondern verbleiben im Eigentum des bisherigen Investors. Teile des Portfolio- oder Asset-Managements können dennoch delegiert werden.
REdirect wird innerhalb von Swiss Prime Site Solutions von einem eigenen Team betreut. Das betreute Vermögen der entsprechenden Mandate liegt bei rund CHF 2,7 Milliarden. Ausschlaggebend für die Anforderungen eines Mandats ist dabei nicht allein das Portfoliovolumen, sondern auch die Komplexität des Bestands und der anstehenden Aufgaben.
Praxisbeispiel der edifondo Pensionskasse: Expertise ergänzen, Eigentümerrolle behalten
Wie eine solche Aufgabenteilung in der Praxis aussehen kann, zeigt die Zusammenarbeit mit der edifondo Pensionskasse. Immobilien haben für die Vorsorgeeinrichtung ein erhebliches Gewicht: Ende 2025 entfielen CHF 105,4 Mio. der insgesamt CHF 444,5 Mio. Vermögensanlagen auf direkte Liegenschaften – rund ein Viertel des Anlagevermögens.
Mit anstehenden Sanierungen und der langfristigen Weiterentwicklung einzelner Liegenschaften stieg auch der Bedarf an unterschiedlichen fachlichen Kompetenzen. Für diese Aufgaben arbeitet edifondo bereits seit mehreren Jahren mit Swiss Prime Site Solutions zusammen. Je nach Fragestellung können rasch Fachpersonen aus den Fachbereichen Asset Management, Transaktionen, Immobilienentwicklung, Nachhaltigkeit oder Reporting beigezogen werden.
«Für uns war immer klar, dass wir Eigentümerin unserer Immobilien bleiben wollen. Um unser Portfolio aber zukunftsfähig aufzustellen, suchten wir einen Partner, der uns fundiertes Know-how bietet.» Herbert Heinen, edifondo Pensionskasse
Die strategische Entscheidungskompetenz bleibt dabei bei der Pensionskasse. Externe Fachpersonen ergänzen die bestehenden Strukturen und unterstützen dort, wo für einzelne Projekte oder Fragestellungen zusätzliches Know-how erforderlich ist.
Die entscheidende Frage verändert sich
Mit den steigenden Anforderungen an Immobilienportfolios verändert sich letztlich auch der Make-or-Buy-Entscheid. Für institutionelle Eigentümer muss die Antwort nicht zwangsläufig darin bestehen, entweder eine umfassende eigene Immobilienorganisation aufzubauen oder wesentliche Aufgaben vollständig auszulagern.
Die relevanteste Frage könnte künftig vielmehr lauten: Welche Kompetenzen wollen wir selbst bereitstellen und bei welchen Aufgaben greifen wir auf externe Ressourcen zurück?
Wer diese Grenze bewusst definiert, kann seine strategische Verantwortung behalten und gleichzeitig auf spezialisiertes Wissen und zusätzliche Ressourcen zugreifen. Genau darin liegt das Potenzial flexibler Mandatsmodelle: nicht weniger Kontrolle, sondern mehr Handlungsmöglichkeiten bei der aktiven Weiterentwicklung des eigenen Immobilienportfolios.
