Comment les propriétaires institutionnels peuvent développer professionnellement leurs portefeuilles immobiliers sans perdre le contrôle.
Dans de nombreuses régions, les portefeuilles immobiliers des propriétaires institutionnels se sont développés au fil des années. La gestion est établie, les processus fonctionnent, les responsabilités sont définies. Pourtant, les exigences ont changé. Les besoins de rénovation et de modernisation, les exigences en matière de durabilité, la réglementation ainsi que les attentes accrues en termes de transparence et de reporting imposent aux propriétaires des tâches supplémentaires. Parallèlement, il s’agit d’identifier en amont les potentiels de valeur et de prendre des décisions d’investissement en connaissance de cause.
Une question fondamentale se pose donc, notamment pour les caisses de pension, les family offices et les autres propriétaires institutionnels : quelles compétences doivent être disponibles au sein de l’organisation et à quel moment le recours à une expertise externe s’avère-t-il judicieux ?
De la gérance à la gestion active du portefeuille
Une gérance professionnelle demeure la base d’un portefeuille immobilier performant. Toutefois, la tâche évolue à mesure que les bâtiments vieillissent.
De nombreux portefeuilles ont pu être bien gérés pendant des années grâce à des structures de gérance établies. Toutefois, lorsque des rénovations majeures, des nouvelles constructions ou des repositionnements sont à l’ordre du jour, des décisions stratégiques s’imposent de plus en plus : quels bâtiments doivent faire l’objet d’un développement ? Où faut-il envisager des investissements plus importants ? Quels biens sont encore en adéquation avec l’orientation du portefeuille à long terme ? Et comment concilier objectifs économiques, exigences en matière de durabilité et contraintes réglementaires ?
Cela peut s’avérer particulièrement complexe pour les portefeuilles hétérogènes. La diversité des usages, des sites et des stratégies immobilières nécessite des compétences spécialisées différentes. En outre, les connaissances et le savoir-faire spécifiques, par exemple en matière de transactions, de développement ou de repositionnement, ne sont souvent requis qu’à certaines étapes. Outre le développement de l’immobilier, l’organisation de la gestion immobilière devient ainsi une question centrale.
Équilibre entre compétences personnelles et expertise externe
Les propriétaires institutionnels sont confrontés à une décision classique make or buy. Ils peuvent développer des compétences supplémentaires en interne, acheter des prestations individuelles spécialisées ou confier une partie de la gestion de portefeuille et d’actifs à un partenaire externe.
Développer ses propres compétences crée une proximité avec le portefeuille, mais mobilise à long terme des ressources humaines et financières. En revanche, une externalisation généralisée n’est pas une solution adaptée à tous les propriétaires. Dans le cas de l’immobilier, qui représente une part importante des actifs d’investissement, les objectifs de placement, le profil de risque et les décisions stratégiques de portefeuille sont souvent maintenus au sein de l’organisation elle-même. Il ne s’agit pas de choisir entre l’une ou l’autre approche, mais de combiner judicieusement les structures internes et les compétences spécialisées externes.
La taille d’un portefeuille n’est d’ailleurs pas le seul facteur déterminant. Même un parc immobilier relativement petit peut imposer des exigences élevées en matière de gestion. Ce n’est donc pas tant le volume que la complexité des tâches à accomplir qui est déterminant.
REdirect comme modèle de mandat flexible
C’est précisément là qu’intervient REdirect de Swiss Prime Site Solutions. L’offre de conseil existe depuis de nombreuses années et a récemment fait l’objet d’un développement ciblé. Elle s’adresse aux propriétaires institutionnels qui continuent à détenir directement leurs biens immobiliers, mais qui souhaitent avoir recours à des compétences supplémentaires pour les gérer.
Le modèle est né des besoins de la clientèle et présente une structure modulaire. Les tâches prises en charge dépendent du portefeuille, de l’organisation existante et de la problématique spécifique. L’éventail des activités comprend la gestion d’actifs et de portefeuilles, les transactions et les projets de développement, la durabilité et le reporting.
La perspective à 360 degrés
L’une des approches centrales de REdirect est la perspective à 360 degrés. Lorsqu’il s’agit d’une question immobilière complexe, il ne suffit souvent pas de considérer une seule discipline. Une rénovation peut, par exemple, avoir à la fois des répercussions sur la facilité de location, la valeur du bâtiment, la performance en matière de durabilité et le positionnement à long terme d’un bien immobilier.
Par conséquent, différents domaines de spécialisation peuvent être regroupés au sein de Swiss Prime Site Solutions. La valeur ajoutée ne réside pas uniquement dans les compétences de spécialistes individuels. Nous pouvons nous appuyer sur les connaissances d’une organisation immobilière complète tout en apportant notre expérience en matière de gestion et de développement de nos propres véhicules d’investissement.
Répartition individuelle des tâches
L’ampleur de la collaboration peut varier. Les compétences existantes côté clientèle sont conservées, tandis que d’autres tâches sont ajoutées ou reprises. Les orientations stratégiques et les décisions fondamentales sont toujours du ressort du propriétaire.
C’est là que réside également la différence avec un apport en nature : les biens immobiliers ne sont pas transférés dans un autre véhicule de placement, mais restent la propriété de l’investisseur initial. Certaines parties de la gestion de portefeuille ou d’actifs peuvent toutefois être déléguées.
REdirect est géré par une équipe dédiée au sein de Swiss Prime Site Solutions. Les actifs gérés dans le cadre des mandats concernés s’élèvent à environ CHF 2.7 milliards. Les exigences d’un mandat ne dépendent pas seulement du volume du portefeuille, mais aussi de la complexité des actifs détenus et des tâches à accomplir.
Exemple pratique de la caisse de pension edifondo : compléter son expertise, conserver son rôle de propriétaire
La collaboration avec la caisse de pension edifondo montre à quoi peut ressembler une telle répartition des tâches dans la pratique. Les biens immobiliers ont un poids considérable pour l’institution de prévoyance : fin 2025, les biens immobiliers détenus en direct représentaient CHF 105.4 millions sur un total de CHF 444.5 millions de placements – soit environ un quart des actifs immobilisés.
Avec les rénovations à venir et le développement à long terme de certains biens immobiliers, le besoin en compétences spécialisées variées a également augmenté. Pour ces missions, edifondo collabore déjà depuis plusieurs années avec Swiss Prime Site Solutions. Selon la problématique, des spécialistes issus des domaines de la gestion d’actifs, des transactions, du développement immobilier, de la durabilité ou du reporting peuvent être rapidement sollicités.
« Pour nous, il a toujours été clair que nous voulions rester propriétaires de nos biens immobiliers. Cependant, pour que notre portefeuille soit pérenne, nous recherchions un partenaire capable de nous apporter un solide savoir-faire. » Herbert Heinen, caisse de pension edifondo
La caisse de pension conserve sa compétence décisionnelle stratégique. Des spécialistes externes complètent les structures existantes et apportent leur soutien là où un savoir-faire supplémentaire est nécessaire pour des projets ou des problématiques spécifiques.
La question décisive évolue
Face aux exigences croissantes pesant sur les portefeuilles immobiliers, la décision make or buy finit elle aussi par évoluer. Pour les propriétaires institutionnels, la réponse ne consiste pas nécessairement soit à mettre en place une organisation immobilière interne complète, soit à externaliser intégralement des tâches essentielles.
La question la plus pertinente à l’avenir pourrait plutôt être la suivante : quelles compétences souhaitons-nous assurer en interne et pour quelles tâches avons-nous recours à des ressources externes ?
En définissant délibérément cette limite, on peut conserver sa responsabilité stratégique tout en ayant accès à des connaissances spécialisées et à des ressources supplémentaires. C’est précisément là que réside le potentiel des modèles de mandat flexibles : non pas moins de contrôle, mais davantage de marge de manœuvre dans le développement actif de son propre portefeuille immobilier.
