Die Schweiz verfügt über das Kapital und das Know-how, neuen Wohnraum zu schaffen. Damit daraus Wohnungen werden, braucht es jedoch schnellere Verfahren, verlässliche Rahmenbedingungen und ein gemeinsames Verständnis zwischen Politik, Behörden, Investoren und Gesellschaft.
Im Gespräch mit Wirtschaftsjournalist Reto Lipp erklärt Anastasius Tschopp, CEO von Swiss Prime Site Solutions, weshalb institutionelle Investoren Teil der Lösung sind – und warum der Wohnungsmarkt nur nachhaltig entlastet werden kann, wenn alle Akteure gemeinsam handeln.
Wenn über den Schweizer Wohnungsmarkt diskutiert wird, geraten institutionelle Investoren häufig in den Fokus. Dabei wird oft übersehen, wer hinter diesen Investitionen steht. Für Anastasius Tschopp ist es deshalb wichtig, die Rolle institutioneller Anleger einzuordnen: «Wenn wir über institutionelle Investoren sprechen, sprechen wir in erster Linie über Pensionskassen und damit über das Vorsorgekapital der Schweizer Bevölkerung. Dieses Kapital gehört den Versicherten und dient dazu, ihre Renten langfristig zu sichern.»
Mit einem Vorsorgevermögen von rund 1’100 Milliarden Franken investieren Schweizer Pensionskassen langfristig in Sachwerte. Wohnimmobilien spielen dabei eine zentrale Rolle: Sie schaffen Wohnraum, sichern stabile Erträge für die Altersvorsorge und generieren Aufträge für zahlreiche Unternehmen im Bau- und Immobiliensektor.
Für Swiss Prime Site Solutions bedeutet dies eine doppelte Verantwortung: gegenüber den Anlegerinnen und Anlegern sowie gegenüber der Gesellschaft. Im Zentrum steht nicht die kurzfristige Gewinnmaximierung, sondern die nachhaltige Entwicklung des Schweizer Immobilienbestands.
Kapital ist vorhanden – gefragt sind umsetzbare Projekte
Dass institutionelle Investoren bereit sind, ihren Beitrag zu leisten, zeigt laut Tschopp die aktuelle Investitionspipeline von Swiss Prime Site Solutions: «Unsere Investitionspipeline umfasst rund 1,5 Milliarden Franken. Das zeigt, dass institutionelles Kapital bereitsteht, um in der Schweiz mehr Wohnungen zu bauen.»
Schweizer Pensionskassen investieren über Jahrzehnte und benötigen verlässliche Erträge statt kurzfristiger Wertsteigerungen. «Unser Anlagehorizont beträgt nicht Monate, sondern Jahrzehnte. Pensionskassen verlangen von uns verlässliche Erträge, um die Renten langfristig sichern zu können», führt Tschopp weiter aus. Dieser langfristige Anlagehorizont schafft Planungssicherheit und ermöglicht Investitionen, die sich über viele Jahre entwickeln – etwa bei Arealentwicklungen, Verdichtungsprojekten oder umfassenden Bestandssanierungen.
Steigende Mieten sind vor allem eine Frage des fehlenden Angebots
Die Diskussion über steigende Mieten wird häufig emotional geführt. Eine zentrale Ursache liegt gemäss Tschopp im Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Denn seit Jahren wächst die Bevölkerung schneller als das Wohnungsangebot. Gleichzeitig dauern Planungs- und Bewilligungsverfahren immer länger.
«Wenn zu wenig neue Wohnungen gebaut werden, steigt der Druck auf die Preise. Es sind nicht die Renditeerwartungen institutioneller Investoren, die die Wohnkosten in die Höhe treiben», führt Tschopp aus. Wohnimmobilien erzielten für Pensionskassen typischerweise Renditen zwischen 2,5 und 3 Prozent. Dieses moderate Niveau diene der langfristigen Finanzierung der Altersvorsorge und trage den Risiken des Bauens sowie der geringen Liquidität Rechnung. Anastasius Tschopp unterstreicht den Handlungsbedarf: «Um den Druck auf den Immobilienmarkt nachhaltig zu entlasten, müssen wir rasch und unbürokratisch zusätzlichen Wohnraum schaffen.»
Verdichtung braucht Fachwissen und langfristige Perspektiven
Die Herausforderung besteht nicht allein darin, mehr zu bauen. Neue Wohnungen entstehen zunehmend durch Verdichtung, Sanierungen und Ersatzneubauten. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Energieeffizienz, Klimaziele und Bauqualität, wie Tschopp weiter ausführt: «Sanierungen und Ersatzneubauten sind ein wichtiger gesellschaftlicher Auftrag. Sie schaffen zusätzlichen Wohnraum, verbessern die Energieeffizienz und erhöhen langfristig die Wohnqualität.»
Damit wächst auch die Komplexität der Projekte, denn technische Anforderungen, regulatorische Vorgaben und Nachhaltigkeitsziele müssen gleichzeitig berücksichtigt werden. Hier sieht Tschopp eine zentrale Stärke professioneller Immobilienmanager: «Swiss Prime Site Solutions stellt nicht nur das Kapital von Pensionskassen bereit, sondern bringt auch das notwendige Wissen und die Erfahrung mit, die es heute braucht, um neuen Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Klimaziele zu erreichen.» Institutionelle Investoren können solche Projekte langfristig entwickeln, Risiken tragen und die notwendigen Investitionen bereitstellen.
Wohnraum entsteht nur gemeinsam
Der Schlüssel zur Entspannung des Wohnungsmarkts liegt für Tschopp nicht allein bei den Investoren. Politik, Behörden, Investoren und Gesellschaft müssten den Wohnungsbau als gemeinsame Aufgabe verstehen. Dazu gehörten effizientere Bewilligungsverfahren, klare regulatorische Rahmenbedingungen, mehr Möglichkeiten zur Verdichtung und eine stärkere Koordination über kantonale Grenzen hinweg.
«Der Immobilienmarkt ist ein Zusammenspiel von Politik, Behörden, Investoren und Gesellschaft. Nur wenn alle ihre Verantwortung wahrnehmen, kommen wir vorwärts», führt Tschopp aus und ergänzt, dass es besonders wichtig sei, Projekte schneller realisieren zu können: «Wohnraum entsteht nicht durch Stillstand, sondern durch langfristiges Denken und konsequentes Handeln. Das Kapital ist da. Jetzt braucht es den politischen Willen und den Schulterschluss aller Akteurinnen und Akteure.»
Entscheidend ist nun, das Fachwissen und die Investitionsbereitschaft gemeinsam in umsetzbare Projekte zu überführen – damit dringend benötigter Wohnraum für heutige und künftige Generationen entstehen kann.
ZAHLEN & FAKTEN ZUR SCHWEIZER IMMOBILIENLANDSCHAFT
Prof. Dr. John Davidson, Experte für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Luzern, ordnet die aktuelle Lage ein:
Zyklische Marktentwicklung: Der Schweizer Wohnungsmarkt verhält sich zyklisch. Im Jahr 2020 standen in der Schweiz so viele Wohnungen leer wie noch nie zuvor. Bereits 2021 sprach man jedoch von einer Trendwende, da der Leerstand zum ersten Mal seit 12 Jahren wieder abnahm.
Bedeutung des Mietmarktes: Der Wohnungsmarkt hat in der Schweiz eine ausserordentlich grosse Bedeutung, da 60% der Bevölkerung Mieter sind und dementsprechend 40% im Eigentum leben.
Kontinuierliches Nachfragewachstum: Die Nachfrage nach Wohnraum wächst seit Jahren kontinuierlich. Die Haupttreiber hierfür sind einerseits das Bevölkerungswachstum und andererseits die Tatsache, dass die Menschen heute in kleineren Haushalten leben und pro Kopf mehr Wohnraum benötigen.
Verdoppelung des Flächenbedarfs: Pro Person werden in der Schweiz aktuell rund 46 Quadratmeter benötigt. Vor 40 Jahren lag dieser Wert noch bei rund 34 Quadratmetern, vor 80 Jahren bei rund 23 Quadratmetern – der Wohnraum pro Person hat sich somit verdoppelt.
Begrenzte Bauflächen: Der verfügbare, eingezonte und bebaubare Raum in der Schweiz ist stark begrenzt und umfasst lediglich 8 % der gesamten Landesfläche. In vielen Regionen sinken die Leerstandsquoten auf sehr tiefe Werte.
Verzögertes Angebot: Das Angebot an neuen Wohnungen reagiert nur verzögert auf die Nachfrage. Die Gründe dafür liegen in zeitintensiven Planungs- und Bewilligungsverfahren sowie in Bauprojekten, die zunehmend anspruchsvoller werden.
Bautätigkeit vs. Bedarf: In der Schweiz werden im Jahr 2026 voraussichtlich rund 45'000 Wohnungen erstellt. Demgegenüber steht eine erwartete Nettozuwanderung von ca. 65'000 Personen.
Mietpreisentwicklung: Bei dieser absehbaren Verknappung werden die Angebotsmieten in einem solchen Umfeld um rund 2% wachsen. Die Bestandesmieten bleiben von dieser spezifischen Verknappung jedoch unberührt, da sie vom Referenzzinssatz abhängig sind. Die Verknappung spüren somit primär jene Personen, die aktuell auf Wohnungssuche sind.
Steigende Baukosten: Zwischen 2020 und 2025 sind die Baukosten für den Neubau eines Mehrfamilienhauses um rund 17% gestiegen.
Hohe Anforderungen: Neben den Kosten beeinflussen wichtige Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, eine wachsende regulatorische Komplexität sowie Einsprachen massgeblich, wie viel neuer Wohnraum entsteht, wie schnell dies geschieht und zu welchen Kosten.
Der Lösungsweg: Um den Druck auf den Wohnungsmarkt und die Mietpreise zu reduzieren, wird ganz einfach zusätzlicher Wohnraum benötigt. Dieser kann durch Neubauten, aber auch durch die Sanierung und Weiterentwicklung bestehender Gebäude entstehen. Durch den regulatorischen Rahmen, wie etwa das Raumplanungsgesetz, führt dies insgesamt zu einer Verdichtung
Prof. Dr. John Davidson ist ein ausgewiesener Immobilienexperte mit langjähriger wissenschaftlicher Erfahrung und Forschungsschwerpunkte Real Estate und Private Equity. Er ist Autor mehrerer Fachbücher und -artikel sowie in der Fachpresse häufig zitierter Experte in Immobilienfragen. Aktuell ist er Dozent an der Hochschule Luzern am Institut für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ), Co-Leiter MAS Immobilienmanagement sowie Leiter BSc BA Major Immobilien. Er ist Mitglied des Stiftungsrates der Fundamenta Group Investment Foundation.
