La Suisse dispose du capital et du savoir-faire nécessaires pour créer de nouveaux logements. Mais pour que ces logements voient le jour, il faut toutefois des procédures plus rapides, des conditions-cadres fiables et une vision commune entre les responsables politiques, les autorités, les investisseurs et la société.
Dans un entretien avec le journaliste économique Reto Lipp, Anastasius Tschopp, CEO de Swiss Prime Site Solutions, explique pourquoi les investisseurs institutionnels font partie de la solution – et pourquoi le marché du logement ne peut être soulagé durablement que si tous les acteurs agissent de concert.
Lorsque l’on parle du marché immobilier suisse, les investisseurs institutionnels sont souvent mis en avant. On oublie toutefois qui est à l’origine de ces investissements. Pour Anastasius Tschopp, il est donc important de définir le rôle des investisseurs institutionnels : « Lorsque nous parlons d’investisseurs institutionnels, nous parlons en premier lieu des caisses de pension et donc du capital de prévoyance de la population suisse. Ce capital appartient aux personnes assurées et sert à garantir leurs rentes à long terme. »
Avec une fortune de prévoyance d’environ CHF 1100 milliards, les caisses de pension suisses investissent à long terme dans des valeurs réelles. L’immobilier résidentiel joue un rôle central à cet égard : il crée des logements, assure des revenus stables pour la prévoyance vieillesse et génère des contrats pour de nombreuses entreprises du secteur de la construction et de l’immobilier.
Pour Swiss Prime Site Solutions, cela implique une double responsabilité : vis-à-vis des investisseuses et investisseurs et vis-à-vis de la société. L’accent est mis sur le développement durable du parc immobilier suisse et non sur la maximisation des profits à court terme.
Le capital est disponible – il faut maintenant des projets concrets
Selon M. Tschopp, le pipeline d’investissement actuel de Swiss Prime Site Solutions montre que les investisseurs institutionnels sont prêts à apporter leur contribution : « Notre pipeline d’investissement s’élève à environ CHF 1.5 milliard. Cela signifie que des capitaux institutionnels sont disponibles pour construire davantage de logements en Suisse. »
Les caisses de pension suisses investissent sur des décennies et ont besoin de rendements fiables plutôt que d’augmentations de valeur à court terme. « Notre horizon de placement ne se mesure pas en mois, mais en décennies. Les caisses de pension exigent de nous des revenus fiables pour pouvoir garantir les rentes sur le long terme », poursuit M. Tschopp. Cet horizon de placement à long terme crée une sécurité de planification et permet des investissements qui ont des retombées sur de nombreuses années, par ex. dans le cadre d’aménagements de sites, de projets de densification ou de rénovations en profondeur du parc immobilier.
La hausse des loyers est avant tout une question de pénurie d’offre
Le débat sur la hausse des loyers prend souvent une tournure émotionnelle. Selon M. Tschopp, l’une des causes principales réside dans le déséquilibre entre l’offre et la demande. En effet, depuis des années, la population croît plus vite que l’offre de logements. Parallèlement, les procédures de planification et d’autorisation prennent de plus en plus de temps.
« Lorsque trop peu de nouveaux logements sont construits, la pression sur les prix augmente. Ce ne sont pas les attentes en matière de rendement des investisseurs institutionnels qui font grimper le coûts des logements », explique M. Tschopp. L’immobilier résidentiel rapportait généralement aux caisses de pension des rendements compris entre 2.5 et 3 %. Ce niveau modéré sert à assurer le financement à long terme de la prévoyance vieillesse et tient compte des risques liés à la construction ainsi que du manque de liquidités. Anastasius Tschopp souligne la nécessité d’agir : « Pour soulager durablement la pression sur le marché immobilier, nous devons créer des logements supplémentaires rapidement et sans bureaucratie. »
La densification nécessite des connaissances spécialisées et des perspectives à long terme
Le défi ne consiste pas seulement à construire plus. De plus en plus de nouveaux logements sont créés dans le cadre de projets de densification, de rénovations et de constructions neuves de remplacement. En même temps, les exigences en matière d’efficacité énergétique, d’objectifs climatiques et de qualité de construction ne cessent de croître, comme l’explique M. Tschopp : « Les rénovations et les constructions neuves de remplacement constituent une mission sociale importante. Elles créent des espaces de vie supplémentaires, améliorent l’efficacité énergétique et augmentent la qualité de vie à long terme. »
La complexité des projets augmente également, car il faut tenir compte simultanément des exigences techniques, des prescriptions réglementaires et des objectifs de développement durable. C’est là que M. Tschopp voit l’un des principaux atouts des gestionnaires immobiliers professionnels : « Swiss Prime Site Solutions fournit non seulement le capital des caisses de pension, mais apporte également les connaissances et l’expérience nécessaires aujourd’hui pour créer de nouveaux logements tout en atteignant les objectifs climatiques. » Les investisseurs institutionnels sont en mesure de développer de tels projets à long terme, d’assumer des risques et de fournir les investissements nécessaires.
Le logement, c’est l’affaire de tous
Pour Anastasius Tschopp, la clé de l’amélioration du marché du logement ne réside pas uniquement chez les investisseurs. Les responsables politiques, les pouvoirs publics, les investisseurs et la société devraient considérer la construction de logements comme une mission commune. Cela implique des procédures d’autorisation plus efficaces, des conditions-cadres réglementaires claires, davantage de possibilités de densification et une coordination renforcée au-delà des frontières cantonales.
« Le marché immobilier repose sur l’interaction entre la politique, les pouvoirs publics, les investisseurs et la société. Nous ne pourrons avancer que si chacun assume ses responsabilités », explique M. Tschopp, avant d’ajouter qu’il est particulièrement important de pouvoir réaliser des projets plus rapidement : « Le logement ne se crée pas dans l’immobilisme, mais par une réflexion à long terme et une action cohérente. Le capital est disponible. Nous avons à présent besoin d’une volonté politique et de l’action conjointe de toutes les actrices et tous les acteurs. »
Il est désormais essentiel de mettre en commun l’expertise et la volonté d’investir pour les transformer en projets concrets afin de créer des logements dont les générations actuelles et futures ont cruellement besoin.
FAITS ET CHIFFRES SUR LE PAYSAGE IMMOBILIER SUISSE
Le professeur John Davidson, expert en économie immobilière à la Haute école de Lucerne, dresse le bilan de la situation actuelle :
Évolution cyclique du marché : le marché immobilier suisse se comporte de manière cyclique. En 2020, le nombre de logements vacants en Suisse n’a jamais été aussi élevé. Toutefois, dès 2021, on parlait d’un renversement de tendance, le taux de vacance ayant diminué pour la première fois depuis douze ans.
Importance du marché locatif : en Suisse, le marché du logement est extrêmement important, puisque 60 % de la population est locataire et que, par conséquent, 40 % est propriétaire.
Croissance continue de la demande : la demande de logements ne cesse de croître depuis des années. Les principaux moteurs de cette évolution sont, d’une part, la croissance démographique et, d’autre part, le fait que les gens vivent aujourd’hui dans des ménages plus petits et ont besoin de plus de surface habitable par habitant.
Doublement de la surface nécessaire : en Suisse, la surface habitable nécessaire par personne est actuellement d’environ 46 mètres carrés. Il y a 40 ans, cette valeur était encore d’environ 34 mètres carrés, et il y a 80 ans, d’environ 23 mètres carrés. La surface habitable par personne a donc doublé.
Surfaces de construction limitées : l’espace disponible, classé en zone à bâtir et constructible en Suisse est très limité et ne représente que 8 % de la superficie totale du pays. Dans de nombreuses régions, les taux de vacance tombent à des niveaux très bas.
Offre différée : l’offre de nouveaux logements ne réagit qu’avec un certain retard à la demande. Cela s’explique par des procédures de planification et d’autorisation qui prennent beaucoup de temps, ainsi que par la complexité croissante des projets de construction.
Activité de construction vs besoin : en Suisse, environ 45 000 logements devraient être construits en 2026. Dans le même temps, on prévoit un flux migratoire net d’environ 65 000 personnes.
Évolution des loyers : face à cette pénurie prévisible, les loyers proposés augmenteront d’environ 2 % dans un tel contexte. Les loyers actuels ne seront toutefois pas affectés par cette pénurie spécifique, car ils dépendent du taux d’intérêt de référence. La pénurie est donc principalement perçue par les personnes actuellement à la recherche d’un logement.
Hausse des coûts de construction : Entre 2020 et 2025, les coûts de construction d’immeubles résidentiels neufs ont augmenté d’environ 17 %.
Exigences élevées : outre les coûts, les exigences importantes en matière d’efficacité énergétique et de durabilité, la complexité croissante des réglementations et les oppositions influencent considérablement la quantité de nouveaux logements construits, la rapidité et les coûts de construction.
La solution : pour réduire la pression sur le marché du logement et les loyers, il faut tout simplement créer des logements supplémentaires. Par de nouvelles constructions, mais aussi la rénovation et le développement de bâtiments existants. Le cadre réglementaire, tel que la loi sur l’aménagement du territoire, conduit globalement à une densification.
Le professeur John Davidson est un expert chevronné de l’immobilier avec une longue expérience scientifique et une spécialisation dans les actifs immobiliers et le private equity. Auteur de plusieurs ouvrages et articles spécialisés, il est souvent cité dans la presse spécialisée. Il est actuellement chargé de cours à la Haute école de Lucerne à l’Institut des services financiers de Zoug (IFZ), co-directeur du MAS Gestion immobilière et responsable du BSc BA Major Immobilier. Il est membre du conseil de fondation de Fundamenta Group Investment Foundation.
