Ein Gespräch über Sacheinlagen als strategisches Instrument für Pensionskassen mit Christoph D. Jockers, Chief Investment Officer (Akara Fund) bei Swiss Prime Site Solutions, Willy Guntern, Geschäftsführer Ascaro Vorsorgestiftung und Marlene Zingg, Leiterin Immobilien Ascaro Vorsorgestiftung.
Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich in einem strukturellen Wandel. Viele Pensionskassen sehen sich mit steigenden regulatorischen Anforderungen, wachsendem Nachhaltigkeitsdruck und alternden Immobilienbeständen konfrontiert. Gleichzeitig bleiben die Erwartungen an stabile, planbare Erträge hoch. In diesem Spannungsfeld gewinnen Sacheinlagen für Pensionskassen an Bedeutung – als strategisches Instrument, um Immobilienportfolios neu auszurichten, ohne die Allokation zu verlieren.
«Viele Pensionskassen stehen vor der Realität, dass ihre Immobilienbestände in die Jahre kommen – gleichzeitig steigen die Anforderungen an Nachhaltigkeit, Regulierung und professionelles Asset Management enorm», erklärt Christoph Jockers von Swiss Prime Site Solutions. «Die Sacheinlage bietet einen strukturierten Weg, diese Herausforderungen zu lösen, ohne die Immobilienallokation aufzugeben und ohne das Reallokationsrisiko eines klassischen Verkaufs.»
Vom Direktbesitz zur strategischen Partnerschaft
Im Kern bedeutet eine Sacheinlage den Wechsel vom direkten zum indirekten Immobilienbesitz. Anstatt eine Liegenschaft zu verkaufen, wird sie in ein professionell verwaltetes Anlagegefäss eingebracht. «Man verkauft die Immobilie nicht, sondern bringt sie in ein Gefäss ein», so Jockers. «Man bleibt weiterhin investiert – aber breiter diversifiziert und ohne die operativen Risiken des Direktbesitzes.»
Gerade für institutionelle Investoren eröffnet dieser Ansatz neue Möglichkeiten. Risiken werden reduziert, Skaleneffekte genutzt und gleichzeitig bleibt die strategische Immobilienquote erhalten. «Der grösste Vorteil ist die Umschichtung von konzentriertem Risiko in ein diversifiziertes Portfolio – ohne Unterbrechung der Immobilienallokation», betont Jockers.
Praxisperspektive: Warum sich Ascaro für eine Sacheinlage entschied
Wie sich diese Überlegungen in der Praxis auswirken, zeigt das Beispiel der Ascaro Vorsorgestiftung. Auslöser war eine strukturelle Herausforderung im eigenen Portfolio: «Wir hatten rund 20 Prozent unseres Bestands in der Westschweiz. Trotz externer Bewirtschaftung blieb die Organisation anspruchsvoll – insbesondere aufgrund mietrechtlicher Themen und regionaler Besonderheiten», sagt Willy Guntern.
Der steigende Koordinationsaufwand und die Anforderungen an zukünftige Sanierungen führten dazu, dass verschiedene strategische Optionen geprüft wurden. «Da unser primäres Ziel nicht war, die Immobilienquote zu reduzieren, war es naheliegend, die Möglichkeit einer Sacheinlage vertieft zu prüfen», so Guntern weiter.
Auch für Marlene Zingg wurde im Laufe des Prozesses klar, dass dieser Weg entscheidende Vorteile bietet: «Während des Transaktionsprozesses hat sich die Option Sacheinlage immer mehr herausgeschält. Obwohl wir uns aus der Region zurückziehen wollten, konnten wir indirekt investiert bleiben und gleichzeitig die operativen Herausforderungen abgeben.»
«Anstatt eine Liegenschaft zu verkaufen, wird sie in ein professionell verwaltetes Anlagegefäss eingebracht.»
Mehr als eine Transaktion: langfristige Perspektive
Ein zentraler Unterschied zum klassischen Verkauf liegt in der langfristigen Ausrichtung. Während bei einem Verkauf primär Preis und Transaktionssicherheit im Vordergrund stehen, geht es bei einer Sacheinlage um eine partnerschaftliche Zusammenarbeit.
«Man will sich ja sicher sein, mit wem man sich ‘verheiratet’», bringt es Zingg auf den Punkt. Entsprechend umfassend war der Evaluationsprozess: «Wir haben die verschiedenen Gefässe sehr genau geprüft – von der Fondsgrösse über die Ausschüttungspolitik bis hin zu den Nachhaltigkeitskompetenzen. Es muss in die Ascaro-DNA passen.» Auch Guntern unterstreicht die Bedeutung eines klaren Kriterienkatalogs: «Jede Pensionskasse muss sich zu Beginn fragen, welche Parameter entscheidend sind. Daraus ergibt sich, welcher Partner der richtige ist.»
Entlastung und Fokus auf Kernaufgaben
Mit der Umsetzung der Sacheinlage veränderte sich für Ascaro vor allem eines: der Fokus. Die operative Verantwortung für das Teilportfolio in der Westschweiz wurde abgegeben, gleichzeitig blieb die wirtschaftliche Beteiligung erhalten. «Durch die Auslagerung konnten wir Bewirtschaftungs- und Sanierungsthemen delegieren», erklärt Zingg. «Unsere Geschäftsstelle kann sich heute stärker auf die Entwicklung der verbleibenden direkten Immobilien konzentrieren.»
Auch die finanziellen Erwartungen wurden erfüllt – teilweise sogar übertroffen: «Nach über zwei Jahren können wir sagen, dass unsere Erwartungen erfüllt wurden», bilanziert Guntern. «Wir sind zuversichtlich, dass der damalige Entscheid auch heute noch der richtige wäre.»
Diversifikation, Skaleneffekte und Nachhaltigkeit
Ein wesentlicher Treiber für Sacheinlagen ist die zunehmende Bedeutung von Diversifikation und professionellem Asset Management. «Viele Pensionskassen sind regional konzentriert und auf wenige Nutzungsarten beschränkt», sagt Jockers. «Über ein indirektes Immobilienanlagegefäss erhalten sie Zugang zu einem breit diversifizierten Portfolio – kombiniert mit Expertise in Entwicklung, Finanzierung und Nachhaltigkeit.»
Gerade ESG-Themen spielen dabei eine immer grössere Rolle. Sanierungen, Dekarbonisierung und langfristiger Werterhalt erfordern spezialisierte Kompetenzen und erhebliche Investitionen. «Ein grösseres Portfolio bedeutet mehr Verhandlungsmacht und tiefere Kosten über die gesamte Wertschöpfungskette», so Jockers.
Verantwortung gegenüber Mieterinnen und Mietern
Neben wirtschaftlichen Aspekten rückt auch die soziale Verantwortung stärker in den Fokus. Viele Liegenschaften haben eine lange Geschichte innerhalb einer Pensionskasse – oft mit direktem Bezug zu den Versicherten. «Wir haben einen treuhänderischen Auftrag gegenüber unseren Destinatären», betont Guntern. «Dazu gehört auch, dass wir den Umgang mit unseren Liegenschaften und Mietern laufend hinterfragen und optimieren.»
Für Swiss Prime Site Solutions ist diese Verantwortung zentral. «Bei einer Sacheinlage geht es nicht nur um Bilanzen», sagt Jockers. «Unser Anspruch ist es, Kontinuität zu gewährleisten – damit Mieterinnen und Mieter im Alltag keinen Bruch erleben.»
Erfolgsfaktor Zusammenarbeit
Der Erfolg einer Sacheinlage hängt wesentlich von der Zusammenarbeit aller Beteiligten ab. «Der Prozess war von Anfang an offen und transparent», erinnert sich Jockers. «Das ist entscheidend, weil es sich nicht um eine einmalige Transaktion handelt, sondern um eine langfristige Partnerschaft.»
Auch bei Ascaro wurde der strukturierte Prozess als zentraler Erfolgsfaktor wahrgenommen. «Wichtig ist, dass man von Anfang an die richtigen Rahmenbedingungen setzt und alle Beteiligten ihre Rolle kennen», so Guntern. Zingg ergänzt: «Es war ein intensiver Prozess, aber auch ein grosses Learning. Alle Komponenten mussten Hand in Hand arbeiten – und genau das hat sich bewährt.»
«Es geht nicht nur um eine Transaktion – es geht darum, den richtigen Partner zu finden.»
Für wen sich Sacheinlagen besonders lohnen
Sacheinlagen sind insbesondere für kleine und mittlere Pensionskassen interessant, die mit begrenzten Ressourcen grosse Anforderungen bewältigen müssen. «Vor allem wenn Sanierungszyklen oder ESG-Anpassungen anstehen, kann der Aufwand schnell an Grenzen führen», erklärt Jockers. «Die Sacheinlage ist dann ein idealer Weg, um diese Herausforderungen zu lösen.» Doch auch für grössere Investoren kann sie strategisch sinnvoll sein – etwa zur Professionalisierung der Immobilienallokation oder zur gezielten Diversifikation.
Sacheinlagen gewinnen an Bedeutung
Sacheinlagen entwickeln sich zunehmend zu einem zentralen Instrument in der strategischen Immobiliensteuerung von Pensionskassen. Sie verbinden das Beste aus zwei Welten: die Stabilität von Immobilienanlagen mit der Effizienz und Skalierbarkeit professioneller Anlagestrukturen.
Oder, wie es Marlene Zingg formuliert: «Es geht nicht nur um eine Transaktion – es geht darum, den richtigen Partner zu finden. Und wenn das passt, entsteht ein nachhaltiger Mehrwert für alle Beteiligten.»
Über die Ascaro Vorsorgestiftung
Die Ascaro Vorsorgestiftung ist eine unabhängige, vollautonome Gemeinschaftseinrichtung der beruflichen Vorsorge mit Sitz in Bern. Seit ihrer Gründung im Jahr 1942 bietet sie insbesondere kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) in der Schweiz sowie deren Mitarbeitenden umfassende Vorsorgelösungen. Heute betreut die Stiftung rund 90 angeschlossene Unternehmen sowie mehrere tausend Versicherte und Rentenbeziehende. Mit einem Anlagevermögen von über 1,3 Milliarden Franken und einem soliden Deckungsgrad von über 113 Prozent verfügt Ascaro über eine stabile finanzielle Basis. Die Anlagestrategie ist langfristig ausgerichtet und breit diversifiziert. Immobilien spielen dabei traditionell eine zentrale Rolle und tragen wesentlich zur Stabilität der Erträge bei. Insgesamt verfolgt die Stiftung das Ziel, die Vorsorgegelder ihrer Versicherten nachhaltig, effizient und verantwortungsvoll zu bewirtschaften.
Haben wir Ihr Interesse geweckt?
Eine Sacheinlage ist bei der Swiss Prime Site Solutions AG in verschiedenen Anlagegefässen möglich, abgestimmt auf die Bedürfnisse von Vorsorgeeinrichtungen und die strategische Ausrichtung der eingebrachten Immobilien.
Akara Swiss Diversity Property Fund PK (ADPK)
Der Akara Swiss Diversity Property Fund PK fokussiert sich auf ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio in der Schweiz. Eingebracht werden können strategiekonforme Wohn- und Gewerbeliegenschaften, die langfristig auf stabile Erträge, Qualität und Nachhaltigkeit ausgerichtet sind.
Weitere Infos zum ADPK finden sie hier
Fundamenta Group Investment Foundation (FGIF)
Die Anlagegruppe Swiss Real Estate richtet sich gezielt an Vorsorgeeinrichtungen mit bestehendem Direktbestand in Wohn- und gemischt genutzten Liegenschaften in der Schweiz. Sacheinlagen sind hier integraler Bestandteil des Angebots und ermöglichen einen nahtlosen Asset Swap von direkt zu indirekt gehaltenen Immobilien.
Weitere Infos zur FGIF finden sie hier
Fundamenta Real Estate AG (FRE)
Die FRE kann ebenfalls strukturierte Share-Deal- oder Sacheinlage-Transaktionen prüfen. Dabei können Aktien an Immobiliengesellschaften oder Beteiligungen gegen Aktien, Cash oder eine Kombination daraus eingebracht werden. Für Eigentümer eröffnet dies die Möglichkeit, indirekt gehaltene Immobilien oder Immobilienbeteiligungen effizient in eine kotierte indirekte Immobilienanlage zu überführen, vorbehaltlich der rechtlichen, steuerlichen und bewertungstechnischen Prüfung im Einzelfall.
Weitere Infos zur FRE finden sie hier
Swiss Prime Anlagestiftung (SPA)
Mit Anlagegruppen wie SPA Immobilien Schweiz oder SPA Living+ Europe bietet sie ein breites Spektrum für Sacheinlagen in schweizerische Immobilien sowie – selektiv – in europäische Wohnnutzungen. Der Fokus liegt auf qualitativ hochwertigen Bestandsliegenschaften und einer breiten Diversifikation.
Weitere Infos zum SPA finden sie hier
Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (SPSS IFC)
Der börsenkotierte Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial bietet qualifizierten Investoren die Möglichkeit, strategiekonforme Gewerbeimmobilien im Rahmen von Sacheinlagen einzubringen. Der Fokus liegt auf hochwertigen Büro , Retail und Logistikliegenschaften an etablierten Schweizer Standorten.
Weitere Infos zum IFC finden sie hier
