Entretien sur les apports en nature en tant qu’instrument stratégique pour les caisses de pension avec Christoph D. Jockers, Chief Investment Officer (fonds Akara) chez Swiss Prime Site Solutions, Willy Guntern, directeur de la fondation de prévoyance Ascaro et Marlene Zingg, responsable immobilier de la fondation de prévoyance Ascaro.
Le marché immobilier suisse est en pleine mutation structurelle. De nombreuses caisses de pension sont confrontées à des exigences réglementaires grandissantes, à une pression croissante en matière de durabilité et au vieillissement de leur parc immobilier. Les attentes en matière de revenus stables et prévisibles restent également élevées. Dans ce contexte de tensions, les apports en nature gagnent en importance pour les caisses de pension, en tant qu’instrument stratégique permettant de réorienter les portefeuilles immobiliers sans perdre l’allocation.
« De nombreuses caisses de pension sont confrontées à la réalité du vieillissement de leurs portefeuilles immobiliers. Les exigences en matière de durabilité, de réglementation et de gestion professionnelle des actifs augmentent en outre énormément », explique Christoph Jockers de Swiss Prime Site Solutions. « L’apport en nature offre un moyen structuré de relever ces défis sans renoncer à l’allocation immobilière et sans courir le risque de réallocation lié à une vente classique. »
De la propriété directe au partenariat stratégique
En substance, un apport en nature signifie le passage d’une propriété immobilière directe à une propriété immobilière indirecte. Au lieu de vendre un bien immobilier, celui-ci est placé dans un véhicule de placement géré de manière professionnelle. « On ne vend pas le bien immobilier, mais on le place dans un véhicule », explique M. Jockers. « On continue d’investir, mais avec une plus grande diversification et sans les risques opérationnels de la propriété directe. »
Cette approche ouvre de nouvelles perspectives, en particulier pour les investisseurs institutionnels. Les risques sont réduits, les économies d’échelle sont exploitées tout en préservant l’allocation stratégique de l’immobilier. « Le principal avantage réside dans la réallocation d’un risque concentré vers un portefeuille diversifié, sans interruption de l’allocation immobilière », souligne Christoph Jockers.
Perspective pratique : pourquoi Ascaro a opté pour un apport en nature
L’exemple de la fondation de prévoyance Ascaro montre comment ces réflexions se répercutent dans la pratique. L’élément déclencheur a été un défi structurel dans son portefeuille : « Nous avions environ 20% de notre portefeuille en Suisse romande. Malgré la gérance externe, l’organisation restait complexe, notamment en raison de questions liées au droit du bail et de particularités régionales », explique Willy Guntern.
L’augmentation du travail de coordination et les exigences en matière de rénovations futures ont conduit à examiner différentes options stratégiques. « Comme notre objectif principal n’était pas de réduire la part de l’immobilier, il était évident que la possibilité d’un apport en nature devait être examinée de manière approfondie », poursuit M. Guntern.
Pour Marlene Zingg, il est également apparu au cours du processus que cette voie présentait des avantages décisifs : « Au cours du processus de transaction, l’option d’un apport en nature s’est dessinée de manière plus en plus évidente. Bien que nous souhaitions nous retirer de la région, nous avons pu maintenir nos investissements de manière indirecte tout en abandonnant les défis opérationnels. »
« Au lieu de vendre un bien immobilier, celui-ci est placé dans un véhicule de placement géré de manière professionnelle. »
Plus qu’une transaction : une perspective à long terme
L’une des principales différences par rapport à la vente classique réside dans l’orientation à long terme. Alors qu’une vente met en premier lieu l’accent sur le prix et la sécurité des transactions, un apport en nature repose sur une collaboration partenariale.
« On veut savoir avec certitude avec qui on se ‘marie’ », résume Mme Zingg. Le processus d’évaluation a donc été complet : « Nous avons examiné très attentivement les différents véhicules, de la taille du fonds aux compétences en matière de durabilité, en passant par la politique de distribution. Cela devait être compatible avec l’ADN d’Ascaro. » M. Guntern souligne lui aussi l’importance d’un catalogue de critères clair : « Chaque caisse de pension doit d’abord se demander quels paramètres sont déterminants. C’est ainsi que l’on choisit le bon partenaire. »
Allègement de la charge de travail et concentration sur les tâches essentielles
Avec la mise en œuvre de l’apport en nature, une chose a surtout changé pour Ascaro : son orientation. La responsabilité opérationnelle du portefeuille partiel en Suisse romande a été cédée, tout en conservant la participation économique. « Grâce à l’externalisation, nous avons pu déléguer des tâches de gestion et de rénovation », explique Mme Zingg. « Notre succursale peut aujourd’hui se concentrer davantage sur le développement des biens immobiliers directs restants. »
Les attentes financières ont également été satisfaites, parfois même dépassées : « Après plus de deux ans, nous pouvons dire que nos attentes ont été satisfaites », résume Willy Guntern. « Nous sommes convaincus que la décision prise à l’époque serait toujours la bonne aujourd’hui. »
Diversification, économies d’échelle et durabilité
L’importance croissante de la diversification et de la gestion professionnelle des actifs constitue un facteur déterminant pour les apports en nature. « De nombreuses caisses de pension sont concentrées au niveau régional et limitées à quelques types d’utilisation », explique M. Jockers. « Grâce à un véhicule d’investissement immobilier indirect, elles ont accès à un portefeuille largement diversifié, associé à une expertise en matière de développement, de financement et de durabilité. »
Les thèmes ESG jouent un rôle de plus en plus important à cet égard. La rénovation, la décarbonation et le maintien de la valeur à long terme exigent des compétences spécialisées et des investissements considérables. « Un portefeuille plus important signifie plus de pouvoir de négociation et des coûts plus bas tout au long de la chaîne de création de valeur », explique M. Jockers.
Responsabilité envers les locataires
Outre les aspects économiques, l’accent porte également de plus en plus sur la responsabilité sociale. De nombreux immeubles ont une longue histoire au sein d’une caisse de pension et souvent un lien direct avec les personnes assurées. « Nous avons un mandat fiduciaire vis-à-vis de nos bénéficiaires », souligne M. Guntern. « Cela implique également de remettre en question et d’optimiser en permanence la manière dont nous traitons nos biens immobiliers et nos locataires. »
Pour Swiss Prime Site Solutions, cette responsabilité est centrale. « L’apport en nature ne concerne pas seulement les bilans », explique M. Jockers. « Notre ambition est de garantir la continuité afin que les locataires ne subissent aucune rupture au quotidien. »
La collaboration, un facteur de réussite
Le succès d’un apport en nature dépend essentiellement de la collaboration de toutes les parties concernées. « Le processus a été ouvert et transparent dès le départ », se souvient M. Jockers. « Cela est décisif, car il ne s’agit pas d’une transaction ponctuelle, mais d’un partenariat à long terme. »
Le processus structuré a également été perçu comme un facteur de réussite essentiel pour Ascaro. « Il est important de définir dès le départ les bonnes conditions-cadres et que toutes les personnes impliquées connaissent leur rôle », explique M. Guntern. Mme Zingg ajoute : « Ce fut un processus intense, mais aussi un énorme apprentissage. Tous les éléments ont dû fonctionner en synergie, et c’est exactement ce qui a fait ses preuves. »
« Il ne s’agit pas seulement d’une transaction, il s’agit de trouver le bon partenaire. »
Pour qui les apports en nature sont-ils particulièrement intéressants ?
Les apports en nature sont particulièrement intéressants pour les petites et moyennes caisses de pension, qui doivent faire face à des exigences élevées avec des ressources limitées. « C’est surtout lorsque des cycles d’assainissement ou des ajustements ESG sont imminents que la charge de travail peut rapidement atteindre ses limites », explique M. Jockers. « L’apport en nature constitue alors un moyen idéal de relever ces défis. » Mais il peut également être stratégiquement pertinent pour les grands investisseurs, par exemple pour professionnaliser l’allocation immobilière ou pour une diversification ciblée.
Les apports en nature gagnent en importance
Les apports en nature deviennent de plus en plus un instrument central de la gestion stratégique des biens immobiliers des caisses de pension. Ils associent le meilleur de deux mondes : la stabilité des placements immobiliers avec l’efficacité et l’évolutivité des structures de placement professionnelles.
Ou, comme le formule Marlene Zingg : « Il ne s’agit pas seulement d’une transaction, il s’agit de trouver le bon partenaire. Et si cela fonctionne, il en résulte une plus-value durable pour toutes les parties prenantes. »
À propos de la fondation de prévoyance Ascaro
La fondation de prévoyance Ascaro est une institution commune indépendante et entièrement autonome de prévoyance professionnelle dont le siège est à Berne. Depuis sa création en 1942, elle propose des solutions de prévoyance complètes, en particulier aux petites et moyennes entreprises (PME) de Suisse, ainsi qu’à leur personnel. Aujourd’hui, la fondation s’occupe de près de 90 entreprises affiliées ainsi que de plusieurs milliers de personnes assurées et de bénéficiaires de rentes. Avec un actif immobilisé de plus de CHF 1.3 milliards et un solide taux de couverture de plus de 113%, Ascaro dispose d’une assise financière stable. La stratégie de placement est axée sur le long terme et largement diversifiée. L’immobilier joue traditionnellement un rôle central et contribue de manière significative à la stabilité des revenus. Dans l’ensemble, la fondation a pour objectif de gérer les fonds de prévoyance des personnes assurées de manière durable, efficace et responsable.
Avons-nous éveillé votre intérêt ?
Un apport en nature est possible auprès de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) au sein de différents véhicules de placement, en fonction des besoins des institutions de prévoyance et de l’orientation stratégique des biens immobiliers apportés.
Akara Swiss Diversity Property Fund PK (ADPK)
Akara Swiss Diversity Property Fund PK se concentre sur un portefeuille immobilier largement diversifié en Suisse. Les biens immobiliers résidentiels et commerciaux conformes à la stratégie et axés sur des revenus stables, la qualité et la durabilité à long terme peuvent y être intégrés.
Vous trouverez plus d’informations sur ADPK ici
Fundamenta Group Investment Foundation (FGIF)
Le groupe de placement Swiss Real Estate s’adresse de manière ciblée aux institutions de prévoyance possédant un portefeuille direct dans des biens immobiliers à usage résidentiel et mixte en Suisse. Les apports en nature font ici partie intégrante de l’offre et permettent un échange d’actifs sans interruption, de biens immobiliers détenus directement contre des biens immobiliers détenus indirectement.
Vous trouverez plus d’informations sur FGIF ici
Fundamenta Real Estate SA (FRE)
FRE est également en mesure d’examiner des transactions structurées sous forme de share deal ou d’apport en nature. Dans ce cadre, des actions de sociétés immobilières ou des participations peuvent être apportées en échange d’actions, de liquidités ou d’une combinaison des deux. Pour les propriétaires, cela offre la possibilité de transférer efficacement des biens immobiliers ou des participations immobilières détenus indirectement vers un placement immobilier indirect coté, sous réserve d’un examen juridique, fiscal et d’évaluation au cas par cas.
Vous trouverez plus d’informations sur FRE ici
Swiss Prime Fondation de placement (SPF)
Avec des groupes de placements tels que SPF Immobilier Suisse ou SPA Living+ Europe, SPSS propose un large éventail d’apports en nature dans l’immobilier suisse ainsi que, sélectivement, dans des usages résidentiels européens. L’accent est mis sur des immeubles existants de grande qualité et une large diversification.
Vous trouverez plus d’informations sur SPF ici
Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (IFC)
Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial, coté en bourse, offre aux investisseuses et investisseurs qualifiés la possibilité d’investir des immeubles commerciaux conformes à la stratégie dans le cadre d’apports en nature. L’accent est mis sur des immeubles de bureaux, de commerce et de logistique de grande qualité sur des sites suisses bien établis.
Vous trouverez plus d’informations sur IFC ici